Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai – Giải pháp ngắn hạn
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Chỉ là giải pháp ngắn hạn
Giá trị pháp lý của cam kết bảo lãnh
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên điều luật này không nói rõ liệu việc không có bảo lãnh do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch này?
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một giao dịch sẽ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều cấm của pháp luật được định nghĩa là quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Nếu mới nhìn qua, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ đặt ra nghĩa vụ là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh chứ không nêu rõ ràng một điều cấm thực hiện hành vi.
Tuy vậy, xét một cách tổng thể theo tinh thần của điều luật này, có thể thấy việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc không được xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.
Nói cách khác đây dường như là một điều cấm hàm ý của pháp luật mà việc vi phạm có nguy cơ làm cho hợp đồng mua bán hay thuê mua vô hiệu.
Trên thế giới, điển hình là tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng để xây dựng và bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.
Ưu tiên bảo vệ người mua nhà
Ở Việt Nam, người mua nhà có nguy cơ bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai dự án dù đã huy động góp vốn từ dân, gây thiệt hại cho khách hàng.
Theo nội dung của bảo lãnh bất động sản, ngân hàng bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Như vậy, người thụ hưởng bảo lãnh mua nhà chỉ được giao nhà ở đúng tiến độ, còn chất lượng sản phẩm không được bảo đảm. Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà. Do đó, người mua nhà chưa đủ thời gian kiểm tra những vấn đề còn tồn.
Ngoài ra, chi phí bảo lãnh cũng là một băn khoăn đối với chủ đầu tư và người mua nhà. Theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên hầu hết các chủ đầu tư vẫn rất lúng khi triển khai luật. Bởi vậy, tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Mới đây, ngày 29/9/2017, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Trong đó, có quy định: Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/11/2017.
Tóm lại, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không phải là giải pháp lâu dài. Tuy nhiên, trong giai đoạn này thì việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ hạn chế xảy ra.
Do mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
Tin liên quan:
- Published in Tin tức
Lo “thuế chồng thuế” khi chuyển nhượng bất động sản
Tăng thuế VAT lên 12%: Lo “thuế chồng thuế” khi chuyển nhượng bất động sản
Đó là cảnh báo của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa phát đi vào tối qua 17/8 liên quan đến việc Bộ Tài chính Báo cáo định hướng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế tiêu thụ đặc biệt (TTĐB), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuế tài nguyên…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, tại khoản 6 Điều 5 Luật thuế VAT hiện hành quy định “Chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT là hoàn toàn đúng cả về mặt pháp luật (để không xảy ra tình trạng thuế chồng thuế), phù hợp với tình hình thực tiễn, và có lý có tình. Nay, dự thảo Luật dự kiến áp dụng thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”, làm tăng giá bán nhà mà người mua phải gánh thêm. Do vậy, HoREA kiến nghị không áp dụng thuế VAT khi chuyển quyền sử dụng đất thì hợp tình hợp lý hơn.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần giữ nguyên thuế suất thuế VAT là 10% đến năm 2021 thì phù hợp hơn.
Bộ Tài chính cũng dự kiến nâng thuế suất thuế VAT với phương án 1: từ 10% lên 12%; phương án 2: tăng theo lộ trình lên 12% kể từ ngày 01/01/2019 và 14% từ ngày 01/01/2021. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần giữ nguyên thuế suất thuế VAT là 10% đến năm 2021 thì phù hợp hơn.
Ông Châu cho rằng, HoREA rất hiểu những khó khăn về nguồn thu ngân sách của Nhà nước khi thực hiện cam kết lộ trình giảm thuế quan trọng trong quá trình hội nhập nền kinh tế thế giới khi ký các hiệp định thương mại tự do khu vực và song phương, đồng thời còn phải trang trải các khoản chi thường xuyên và chi cho đầu tư phát triển. Nhưng thuế VAT có tác động rất lớn đối với nền kinh tế, tất cả doanh nghiệp, cũng như cuộc sống của người dân.
Hiện nay, trong các nước ASEAN thì Indonesia, Lào, Campuchia cũng áp dụng thuế suất VAT 10%; Singapore 7%, Thái Lan 5%. “Đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà ở sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, thi công xây dựng, kinh doanh, dịch vụ. Do đó, việc đề xuất tăng thuế VAT lên 12% sẽ dẫn đến mặt bằng giá nguyên nhiên vật liệu, nhận thầu thi công, nhân công…tăng lên, giá bán nhà tăng lên”, ông Châu nói.
Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng kiến nghị xếp hoạt động kinh doanh bất động sản vào lĩnh vực sản xuất và áp dụng tỷ lệ 6 lần vốn chủ sở hữu (6:1). Các lĩnh vực còn lại áp dụng tỷ lệ 5 lần vốn chủ sở hữu (5:1).
Về ưu đãi thuế đối với hoạt động đầu tư, cải tạo chung cư cũ, HoREA kiến nghị áp dụng ưu đãi thuế VAT ở mức 5% tương tự như ưu đãi thuế VAT đối với các dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và hỗ trợ các chủ đầu tư tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.
Công Quang
Tin liên quan:
- Published in Tin tức