Những ngày đầu tháng 7, một dự án chung cư xây dựng tại Đông Anh (Hà Nội) được phát hiện là huy động vốn bằng hình thức ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Hình thức không trái luật?

Đơn vị phân phối dự án tiết lộ để mua nhà dự án này, khách hàng phải ký biên bản “Thỏa thuận ký quỹ” với số tiền đóng vào 15% giá trị hợp đồng.

“Quỹ được ngân hàng quản lý, là tài khoản đóng nên chủ đầu tư không thể lấy ra sử dụng được. Tới tháng 9, khi chủ đầu tư có đầy đủ giấy phép xây dựng, xây xong móng, ra được hợp đồng mua bán thì số tiền này sẽ chuyển sang cho chủ đầu tư thay phần đóng 15% số tiền mua nhà đợt 1” – nhân viên này cho biết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, không chỉ có duy nhất dự án này đặt giữ chỗ mua căn hộ bằng hình thức thỏa thuận ký quỹ mà trên thị trường có rất nhiều dự án.

Một số khách hàng lo ngại chủ đầu tư đang làm sai luật. Tuy nhiên ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hình thức hợp đồng thoả thuận ký quỹ bất động sản là một hình thức không trái luật.

Ông Nam cho hay, theo quy định, chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi họ phải hoàn thiện thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước, trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương… Cách bán này là ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.

“Việc thỏa thuận giữa các bên theo hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Khi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản. Ký quỹ có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của người mua đến dự án và hình thức ký quỹ bất động sản là không phạm luật”, ông Nam nói.

Bán bất động sản bằng ký quỹ: Khuyến khích nhưng phải kiểm soát

Tiền ký quỹ không thuộc về chủ đầu tư

Một trong những quy trình trong thỏa thuận ký quỹ, đó là bên chủ đầu tư mở 1 tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để nhận tiền gửi vào của khách hàng. Vì số tiền này nộp vào ngân hàng là tài khoản đóng nên chủ đầu tư không được tiêu. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khách hàng có quyền làm đơn xin rút lại số tiền này.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Tập đoàn CEN Group cho rằng, xét về hoạt động kinh doanh thông thường, hình thức thoả thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp đáp ứng xu thế chung mà nhiều nước vẫn áp dụng hình thức này từ rất lâu trên thế giới.

Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng dân sự ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian. Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư. 

“Đây chỉ là hình thức sẽ giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá, giúp chủ đầu tư giảm một phần giá và ưu đãi cho khách hang, giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm bất động sản với mức giá ban đầu thấp nhất” – ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm. 

TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, đây là hình thức tốt cho cả khách hàng và chủ đầu tư, một mặt giúp cho khách hàng thể hiện được sự quan tâm của họ với các sản phẩm ưng ý của dự án, mặt khác giúp chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh của mình.

“Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện hình thức này từ lâu và tôi cho rằng, hình thức này cần được khuyến khích ở Việt Nam. Bởi hình thức góp vốn hiện nay đang tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có hiện tượng chủ đầu tư ôm tiền ra nước ngoài hay ôm vốn để đầu tư dàn trải” – ông Liêm cho biết.

Ông Liêm cũng đưa ra lời khuyên, trước khi thực hiện ký quỹ, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh qua các công cụ tham chiếu. Cần thiết thuê luật sư để họ tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và hỗ trợ giải quyết các tình huống rủi ro có thể xảy ra.