Sự thật về chiêu “cắt máu” của môi giới bất động sản
Sự thật về chiêu “cắt máu” của môi giới bất động sản
Được môi giới “cắt máu” phần hoa hồng, nhiều người tưởng mình đã được hưởng lợi tuy nhiên hành động này được các chuyên gia cảnh báo là “tham bát bỏ mâm”.
“CẮT MÁU” LÀ GÌ?
“Cắt máu” trong bất động sản là một cụm từ dùng để miêu tả hành động trích một phần hoặc toàn bộ số hoa hồng mà sale được hưởng sau khi có giao dịch thành công tặng cho khách hàng, có thể xuất phát từ yêu cầu của khách hàng hoặc do sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các sales để níu kéo khách hàng về phía mình.
Dù làm trong nghề lâu năm hay vừa bước chân vào nghề, động từ “cắt máu” trong bất động sản luôn được người trong nghề hiểu theo nghĩa rất riêng, vừa mang hàm ý mỉa mai, vừa bày tỏ sự đau đớn, tiếc nuối và thất vọng.
Đó là suy nghĩ từ phía sales, còn về phía khách hàng, họ nghĩ gì về “cắt máu”?
Đối với khách hàng, “cắt máu” từ sale là một khoản chiết khấu, chính sách ưu đãi riêng của sale dành cho khách hàng khi họ chọn mua từ sale đó. Khoản ưu đãi này lấy ra trực tiếp từ hoa hồng mà sale có thể nhận được khi thực hiện thành công giao dịch.
Đây thực chất là một hành động “thiếu lành mạnh” trong kinh doanh bất động sản. Nó xuất phát từ một bộ phận khách hàng quá eo hẹp về tài chính hoặc có phần “keo kiệt”, hoặc từ một bộ phận không nhỏ sales luôn muốn thực hiện thành công giao dịch bằng mọi biện pháp, bao gồm cả cạnh tranh không lành mạnh. Điều này đã và đang tác động đến thị trường bất động sản cũng như nghề môi dự án bất động sản. Đánh trực tiếp vào thu nhập của sale, uy tín chủ đầu tư dự án, hơn nữa còn ảnh hưởng tới cả lợi ích chính đáng của khách hàng.
Hiện nay trên thị trường, một số môi giới bất động sản sẵn sàng chiết khấu lại cho khách hàng phần lớn hoa hồng mình được nhận, thậm chí chiết khấu luôn 100% chỉ để lấy doanh số. Không ít khách hàng bị các môi giới mời chào với những lời mật ngọt như: “Anh/chị mua của em đi, em chiết khấu lại 2-3% giá trị hợp đồng”. Đôi khi những con số 2-3% này có giá trị lên đến vài trăm triệu cho bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng.
Có những trường hợp, môi giới dùng chiêu cắt máu để giật khách hàng từ tay của đồng nghiệp. Có trường hợp một môi giới nọ theo dõi khách hàng của tôi và đi theo về tận nhà, tiếp cận và thỏa thuận việc cắt máu với khách hàng. Và nghiễm nhiên, vị khách này sau đó đã từ chối giao dịch với tôi để đến với bạn môi giới kia.
Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, “cắt máu” là một chiêu cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường của các môi giới. Dù khách hàng có thể được lợi ở thời điểm hiện tại tuy nhiên nếu xét về mọi mặt người chịu thiết lại là chính người mua nhà.
Anh Trần Minh, một người Anh và cũng là một người thầy của Hoàng Anh có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới BĐS chia sẻ: “Mua bất động sản mỗi người lại có mục đích mua khác nhau người thì mua để ở, người thì mua để dữ tiền, người thì mua để đầu tư… nhưng đã mua bất động sản thì giá trị thấp nhất là nửa tỷ đến nhiều tỷ đồng. Khi người mua bất động sản muốn được bớt tiền họ được bị thua thiệt nhiều hơn được. Thậm trí chỉ vì bớt được 10-20 triệu đồng mà sau này “lỗ” đến vài trăm triệu?”.
Người mua mà được bớt thường nhận nhiều thua thiệt, vì để bán được nhà, môi giới còn sẵn sàng “cắt máu” chính mình…. họ sẵn sàng tư vấn những bất động sản không tốt cho khách, hay không phù hợp cho khách, vì để bù vào phần máu đã cắt. Hay vì đã “cắt máu” thì việc tư vấn hoàn thiện thủ tục sau khi khách hàng mua sẽ không được tốt. Việc hỗ trợ sẽ không được làm đầy đủ. Lúc đó, chính người mua phải chịu thua thiệt đủ đường.
Nhìn nhận về vấn đề này, chuyên gia marketing BĐS Trần Minh cũng từng chia sẻ trên báo chí rằng: “Tôi đã từng chứng kiến quá nhiều khách hàng chỉ vì tham rẻ mua của các sales các đại lý “cắt máu” sau một thời gian thì bị bỏ bơ vơ, tự mình làm mọi thứ từ a đến z như thủ tục, hay mua bán, cho thuê… Họ không được hưởng sự quan tâm từ môi giới, người hiểu từng ngóc ngách dự án và nhân sự quản lý hỗ trợ về xử lý tình huống phát sinh sau khi về ở”.
“Khách mua nhà cũng nên hiểu, tiền đó không phải là tiền họ trả cho môi giới mà là chủ đầu tư trả. Thành công của môi giới không phải bỗng dưng mà có. Hãy nghĩ đến cảm giác của những người yêu nghề, yêu sản phẩm… Họ mất bao nhiêu tiền chi phí truyền thông, tâm huyết tư vấn khách hàng, mời khách đến sàn, chăm sóc tư vấn, bỏ thời gian công sức và hy sinh nhiều thứ khác nữa mới có thể có dịch vụ tốt cho người mua nhà. Một môi giới tốt họ tư vấn thông tin tốt thay thế cả chi phí bạn cần phải trả cho luật sư. Khách hàng hãy đừng nên “tham bát bỏ mâm””.
Xem thêm: Xây dựng cầu Tứ Liên và tiềm năng đầu tư BĐS huyện Đông Anh
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Giá dịch vụ chung cư tại Hà Nội và những điều cần biết
Giá dịch vụ chung cư tại Hà Nội và những điều cần biết
Giá dịch vụ các chung cư là khác nhau, nhiều khách hàng băn khoăn sao giá dịch vụ chung cư mình đang sinh sống cao hơn giá dịch vụ chung cư khác, giá điện nước chung cư đều không giống nhau …. Để giải quyết những thắc mắc về giá dịch vụ chung cư của nhiều người dân chúng ta cùng tìm hiểu về giá dịch vụ các chung cư ở Hà Nội và những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Quy định về khung giá dịch vụ chung cư tại Hà Nội
Theo quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 243/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ nhà chung cư đã được Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Doãn Toản ký ngày 12/1/2017. Quy định nhà chung cư không có thang máy (giá tối thiểu 700 đồng/m2/tháng, giá tối đa 5.000 đồng/m2/tháng). Nhà chung cư có thang máy (giá tối thiểu 1.200 đồng/m2/tháng, giá tối đa 16.500 đồng/m2/tháng).
Theo UBND thành phố Hà Nội, mức giá trên chưa tính đến các khoản thu được từ kinh doanh dịch vụ của nhà chung cư, trường hợp có nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phân sở hữu chung của nhà chung cư Chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm tính toán để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.
Khung giá được quy định trên chưa bao gồm các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, intenet hoặc các dịch vụ cao cấp khác.
UBND Thành phố giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế thành phố Hà Nội cùng đơn vị liên quan tiếp nhận, tổng hợp các ý kiến trong việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
Bên cạnh đó tổ chức xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư khi có biến động giá vật tư, nhiên liệu và chính sách tiền lương, xây dựng điều chỉnh khung giá dịch vụ nhà chung cư phù hợp với tình hình thực tế, báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định.
Chủ đầu tư có quyền quyết định giá dịch vụ nhà chung cư hay không?
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị vận hành.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m²) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 2/4/2016.
Xem thêm:
Bong bóng bất động sản và những ảnh hưởng đến các nhà đầu tư
- Published in KIẾN THỨC BĐS
“Bong Bóng” bất động sản và những ảnh hưởng đến các nhà đầu tư
“Bong Bóng” bất động sản và những ảnh hưởng đến các nhà đầu tư
Dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản tăng cao cùng dư nợ tín dụng cho vay của các ngân hàng chiếm tỷ lệ lớn, nguồn cung nhiều dẫn đến những nghi ngại với “bong bóng” bất động sản sẽ quay lại năm 2017? Vậy thực tế “bong bóng bất động sản” là gì? Và nó ảnh hưởng như thế nào đến các nhà đầu tư?
Bong bóng bất động sản
“Bong bóng” bất động sản là gì?
“Bong bóng bất động sản” hiểu đơn giản là chỉ hiện tượng giao dịch bất động sản tăng đột biến dẫn đến giá nhà đất được đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó.
Ví dụ: Một miếng đất X trị giá 1 tỷ đồng. Khách hàng A mua với giá bán 1 tỷ đồng để đầu tư. Thị trường nóng sôi sục nên khách hàng B mua lại của khách hàng A giá 1.2 tỷ đồng sau 1 thời gian ngắn để tiếp tục đầu tư. Khách hàng C tiếp tục theo cơn sóng đầu cơ bất động sản mua lại miếng đất của khách hàng B với giá 1.5 tỷ. Cứ tiếp tục như vậy qua nhiều khách hàng đầu cơ giá bán miếng đất tăng lên 2 tỷ. Lúc này giá 2 tỷ quá cao so với nhu cầu mua để xây nhà ở thực. Giao dịch bị dừng lại. Giá bắt đầu stop và lao đầu xuống dốc. Cả thị trường đóng băng không có giao dịch. Hệ quả là rất nhiều tiền bị chôn vùi vào những khu đô thị ma, dự án bánh vẽ trên giấy cỏ mọc um tùm…trong khi đó người dân có nhu cầu thực mua để ở thì không có sản phẩm phù hợp để mua. Hệ thống ngân hàng cũng tan tành vì dư nợ bong bóng bất động sản…
Ảnh hưởng của “bong bóng bất động sản”
Cơn sốt nhà đất tạo nên “bong bóng bất động sản” là hiểm hoạ khôn lường và nguy hiểm cho toàn xã hội. Lịch sử trong nước đã ghi nhận các cuộc bong bóng nhà đất điển hình là:
Cơn sốt nhà đất năm 2009-2010 và sau đỉnh điểm đó là cuối 2011 đầu 2012 thị trường rơi tự do và đóng băng hoàn toàn.
Hậu quả bong bóng nhà đất 2011 làm phá sản rất nhiều nhà đầu tư bất động sản năm đó ở đỉnh sóng chưa kịp thoát ra.
Các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý những dấu hiệu bất thường của thị trường như sau:
1. Lượng giao dịch tăng đột biến trong thời gian ngắn
2. Nguồn cung tăng cao nhanh chóng
3. Giá bán được đẩy lên liên tục và sóng mạnh trong thời gian ngắn
4. Nhu cầu mua ở thực ít, nhu cầu đầu tư lướt sóng kiếm lời nhiều
5. Dự án mua trên giấy khi chưa hình thành quá nhiều.
Có 1 câu châm ngôn của nhà đầu tư đại tài trong thị trường chứng khoán Mỹ là: “Hãy biết sợ khi người khác đang tham lam và tham lam khi mọi người đang sợ hãi”
Sau cùng quan trọng nhất hãy tìm cho mình 1 nhà tư vấn đầu tư có kinh nghiệm và có uy tín để lựa chọn được sản phẩm đầu tư phù hợp nhất tránh được những rủi ro về nguy cơ bong bóng bất động sản.
Anh/chị muốn nhận tư vấn chuyên sâu đầu tư bất động sản, bảng tính dòng tiền, đòn bẩy tài chính, rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng?Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
PHÂN BIỆT SỔ HỒNG VÀ SỔ ĐỎ
PHÂN BIỆT SỔ HỒNG VÀ SỔ ĐỎ
Phân biệt sổ hồng và sổ đỏ, đây là vấn đề mà nhiều người quan tâm và thường hay hiểu sai, vậy cụ thể như thế nào?
- Sổ đỏ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu sổ do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành để ghi nhận quyền sử dụng đất trong đó có: Đất ở, Đất nông nghiệp, đất rừng, đất giao thông, đất phi nôn nghiệp….. khi được cấp cho đất ở và có nhà ở trên đất, thì phần nhà ở sẽ được ghi là Tài sản gắn liền trên đất.
- Sổ hồng: Là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào? sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.
- Bây giờ các loại sổ này đều thông nhất cấp đổi một loai giấy chứng nhận nhà đất là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cụ thể hơn như sau:
-
Phân biệt Sổ trắng, Sổ hồng, Sổ đỏ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
SỔ TRẮNG LÀ GÌ?
“Sổ trắng” được cấp theo quy định tại Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước trong đó diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là ghi nhận hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có thể xem là chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Sổ trắng hiện nay có rất nhiều loại: cấp trước 30-4-1975 có văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ; cấp sau 30-4-1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở…
Theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007, bắt đầu từ 1-1-2008, những loại giấy trắng nếu muốn giao dịch thì mới phải đổi qua giấy hồng (đối với các loại giấy trắng về nhà và đất), giấy đỏ (đối với các loại giấy trắng về đất).
Các loại giấy trắng chỉ là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng có ghi diện tích đất khuôn viên thì được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất gắn liền. Do đó, đối với những trường hợp đó, sẽ được chuyển đổi qua giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy hồng mới).
Cho đến nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thì để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003
Khoản 1, Điều 5 – Luật đất đai 2003, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
- e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất
SỔ HỒNG LÀ GÌ?
Sổ hồng là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn) được quy định tại Nghị định số 60-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
Trên sổ hồng thể hiện đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất ở (số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng…) và quyền sở hữu nhà ở (diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, diện tích sử dụng chung, riêng…).
Sổ này có màu hồng nhạt và do UBND tỉnh cấp. Sau này để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng, pháp luật cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ hồng cho chủ sở hữu trong phạm vi địa bàn mình quản lý.
SỔ ĐỎ LÀ GÌ?
Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) được quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính.
Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn. Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng.
Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Trong khi đó, đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Mặc dù đã có mẫu Giấy chứng nhận mới nhưng trên thực tế, do người dân đã quá quen sử dụng tên gọi “sổ hồng” “sổ đỏ” nên sau khi có mẫu Giấy chứng nhận mới người dân vẫn gọi Giấy chứng nhận mới này là “sổ đỏ”, “sổ hồng”. Vì thế, tên gọi sổ đỏ, sổ hồng trong thời gian gần đây không còn mang ý nghĩa giống như lúc nó mới được sử dụng.
- Giá trị pháp lý của Sổ hồng, sổ trắng, sổ đỏ và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 2 Điều 29 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu”.
Như vậy, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP đã quy định rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý và chỉ đổi (không phải cấp lần đầu) sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu (không bắt buộc).
Theo Điều 152 Luật Nhà ở cũng quy định rõ về hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã ghi nhận về nhà ở được xây dựng trên đất ở đó thì nay vẫn còn nguyên giá trị pháp lý và không phải đổi lại theo quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Điều 11 của luật này, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới”.
Như vậy, theo quy định trên thì Luật Nhà ở vẫn tiếp tục công nhận hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây và không bắt buộc người dân phải đổi sang “sổ đỏ”. Nói các khác thì Luật Nhà ở đã thừa nhận giá trị vĩnh viễn của những “sổ trắng”, do vậy Luật Đất đai không thể hạn chế giá trị của các giấy này, (nhất là những loại giấy có thể hiện quyền sở hữu nhà) bởi nhà ở thì phải gắn liền với đất nên Luật Đất đai cũng phải “khớp” với Luật Nhà ở.
Theo quan điểm của chúng tôi, “sổ trắng” là loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp của người tạo lập, được cấp đúng với quy định pháp luật tại thời điểm đó nên không thể phủ nhận giá trị của các loại giấy này. Bởi suy cho cùng thì “sổ trắng” hay “sổ hồng”, “sổ đỏ” đều do các cơ quan thẩm quyền cấp phù hợp với quy định pháp luật của từng thời kỳ, nên phải được thừa nhận giá trị pháp lý như nhau nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân.
- Thủ tục đổi Sổ trắng sang Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thủ tục đổi giấy chủ quyền nhà đất từ Sổ trắng sang Sổ hồng cần có các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có xác nhận của UBND phường- xã (2 bản chính)
- Giấy tờ về tạo lập nhà ở, đất ở (1 bản chính và 1 bản sao) theo quy định như: bằng khoán, quyết định giao đất, văn tự mua bán…
- Bản vẽ sơ đồ nhà ở đất ở (2 bản chính)
Các hồ sơ trên được nộp tại UBND quận (bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ), thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (lưu ý: thời gian này không bao gồm quy trình luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Xem thêm:
Kiểm tra thông tin đất ở lâu dài hay đất thuê 50 năm như thế nào?
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Kiểm tra thông tin đất ở lâu dài hay đất thuê 50 năm thế nào?
Kiểm tra thông tin đất ở lâu dài hay đất thuê 50 năm thế nào?
Câu hỏi tư vấn: Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Em dự định mua một nền tại dự án tại Bà Rịa Vũng Tàu. Bên phía dự án bán đất nền phân lô có đưa bản quy hoạch tỉ lệ 1/500, nhưng không có sổ đỏ kèm theo, hiện tại dự án đang đổ đất sang nền. và phía bên chủ đầu tư có đảm bảo bằng lời nói là dự án sẽ được cấp giấy phép sử dụng đất ở vĩnh viễn cho từng lô.
Vậy thì, làm thế nào để biết được dự án đó có cấp phép sử dụng đất ở lâu dài hay chỉ trong vòng 50 năm như các dự án gần đó ạ. Bên phía chủ đầu tư có nói em trả góp không lãi suất trong vòng 18 tháng kể từ ngày dự án mở bán thì sẽ giao nền và cấp sỏ đỏ. Hay có cách nào để chủ đầu tư đưa ra giấy tờ đảm bảo là lô đất em mua được sử dụng đất ở vĩnh viễn không, xin các luật sư tư vấn cho em ạ. Em xin chân thành cảm ơn!
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, với trường hơp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Để biết được dự án trên được cấp phép có thời hạn hay vĩnh viễn, bạn chỉ có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp quyết định giao đất đối công trình đó. Nếu không, bạn có thể lên UBND để hỏi về thời hạn đươc giao đất đối với mảnh đất xây dựng công trình trên đó. Bởi lẽ thông thường, các dự án được giao đất có thời hạn. Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định về đất có thời hạn như sau:
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Xem thêm:
Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì có được sử dụng vĩnh viễn
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì có được sử dụng vĩnh viễn?
Sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng lâu dài thì có được sử dụng vĩnh viễn?
Tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi mua 1 căn nhà diện tích 61 m2 và trên giấy tờ sổ đỏ có ghi ở phần thời hạn sử dụng là lâu dài. Như vậy có phải là mình được sử dụng vĩnh viễn không? Có bị thu hồi sau không? Trân trọng cảm ơn.
Thưa quý khách hàng, đầu tiên xin được gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:
- Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Nội dung phân tích:
Khoản 7 điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Thời hạn sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:
“a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
- b) Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
- c) Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
- d) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở):sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy, khi trên Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất thời hạn sử dụng đất: “lâu dài” nghĩa là bạn được ổn định sử dụng đất đó và thời hạn sử dụng đất không xác định.
Tuy nhiên, việc có bị thu hồi đất hay không lại phụ thuộc vào diện tích đó, người sử dụng mảnh đất đó có bị rơi vào các trường hợp thu hồi đất của nhà nước hay không:
Khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Và từ điều 61, 62, 64, 65 Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
Như vậy, việc ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: thời hạn sử dụng đất lâu dài không có ý nghĩa bạn sẽ được sử dụng đất vĩnh viễn, không bị thu hồi đất mà nó có ý nghĩa đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài của bạn và khi rơi vào các trường hợp quy định cụ thể ở trên, bạn mới bị thu hồi đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: tuannq2210@gmail.com. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng.!.
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Sở Hữu “50 năm”, ”Vĩnh Viễn“, ”Lâu Dài” có gì giống và khác nhau không?
Câu Hỏi: Sở Hữu “50 năm”, ”Vĩnh Viễn“, ”Lâu Dài” có gì giống và khác nhau không?
Theo luật Đất Đai, BDS.
Những dự án nằm trên Đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài thì Dự án trên đất đó mới được quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” ( Trong luật không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).
Ngược lại, Đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay một con số cụ thể, thì đương nhiên dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất
Theo định nghĩa Tiếng Việt
“ Lâu dài” là một khoảng thời gian dài, có điểm kết thúc.
“ Vĩnh viễn” là vô hạn, đời này sang đời khác, không có điểm kết.
Tại sao trong luật chỉ quy định sở hữu “ Lâu dài” chứ tiệt nhiên không có chữ “ Vĩnh viễn”
Vì giả sử nếu cấp và sử dụng chữ “ vĩnh viễn” thì cá nhân sở hữu bất động sản có quyền không trả bất động sản ( Dù được nhà nước bồi thường ) khi nhà nước có nhu cầu trưng dụng cho các nhu cầu quân sự, an ninh quốc phòng hoặc nằm trong vùng quy hoạch đặc biệt. Còn nếu dùng chữ “ lâu dài” thì cá nhân có nghĩa vụ phải hoàn trả lại bất động sản khi nhà nước yêu cầu ( Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền hoặc mảnh đất khác tương ứng giá trị của mảnh đất cũ)
Chữ “ Lâu dài “ trong sổ hồng nhà chung cư/ căn hộ sẽ tương đương với chữ “ lâu dài” trong sổ hồng đất thổ cư.
Tại sao chung ta vẫn thấy xuất hiện sự nhan nhãn chữ “ Sở Hữu Vĩnh Viễn” trong các quảng cáo mở bán của các tập đoàn bất động sản lớn.?
Vì chỉ một lý do là các tập đoàn bất đông sản muốn tạo sự khác biệt nên tạo ra sự hiểu nhầm cho người mua. Muốn người dùng hiểu là mua bất động sản của mình thì sẽ được ở vĩnh viễn từ thế hệ này sang thế hệ khác. Vô tình đã tạo một tiền lệ xấu, làm người mua hiểu nhầm. Vì đa số người mua bất động sản ở Việt Nam đều ít am hiểu luật.
P/s : Các bạn có thắc mắc thì cứ comment ở dưới hay gọi cho mình. Mình sẽ trả lời các bạn trong khả năng có thể. Mọi chi tiết xin liên hệ 0968 73 8868
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Thủ tục chuyển nhượng sang tên căn hộ chung cư
Thủ tục chuyển nhượng sang tên căn hộ chung cư
Quý anh/chị lo lắng và không biết thủ tục chuyển nhượng chính xác như thế nào? Cần chuẩn bị những giấy tờ gì, quy trình mua bán căn hộ chung cư ra làm sao, mức chi phí sang tên và lệ phí trước bạ tính như thế nào? Làm sao để có lợi nhất cho mình khi mua hoặc bán chung cư? Đây là tất cả những gì bạn cần đọc:
1. Cơ sở pháp lý:
Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012.
2. Nội dung phân tích:
Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn phải nộp các loại thuế, phí sau:
* Lệ phí trước bạ:
Khoản 1 điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ bao gồm nhà, đất.
Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạn phải nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).
* Thuế thu nhập cá nhân:
Khoản 5 điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập chịu thuế bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
Xem thêm: Sổ hồng chung cư và những điều người mua nhà cần biết
Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
“Điều 23. Biểu thuế toàn phần
1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.
2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:
Căn cứ vào các quy định trên thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định theo 2 cách:
• Cách 1: Nếu xác định được giá bán, giá mua:
Thuế thu nhập cá nhân = 25% x (giá bán – giá mua).
• Cách 2: Nếu không xác định được giá bán, giá mua:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng.
* Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư bạn còn phải chịu các khoản như: phí công chứng, phí đo vẽ…
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
- Published in KIẾN THỨC BĐS
