Đầu tư Condotel – Cam kết lợi nhuận bao nhiêu % có quan trọng?
Đại đa số khách hàng khi tìm hiểu kênh đầu tư căn hộ khách sạn condotel hiện nay đều bị mờ mắt bởi các con số lợi nhuận cam kết. Các chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cao từ 10%/năm đến 12%/năm trong 5 năm đến 10 năm đầu để thu hút nhà đầu tư. Song thực tế đằng sau những con số đó là rất nhiều rủi ro có thể gặp phải.
Đầu tư condotel, cam kết lợi nhuận bao nhiêu % không quan trọng, quan trọng khả năng khai thác thực tế ra sao?
Đầu tư Condotel
Hãy bỏ qua các con số lợi nhuận cam kết của chủ đầu tư, 3 câu hỏi lớn nhất sau đây mới là điều quyết định đến thành công khi đầu tư condotel:
1. Con số lợi nhuận thực tế khi đưa vào khai thác là bao nhiêu?
Đây có thể nói là câu hỏi quan trọng nhất khi lựa chọn đầu tư 1 căn hộ khách sạn condotel nào đó:
Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận thực tế khai thác:
Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 350 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng. ( 350 ngày vì trừ đi 15 ngày nghỉ miễn phí của khách hàng trong 1 năm)
Trong đó:
- Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế thu nhập tính trong 1 năm.
- Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường uy tín như Grant Thornton, CBRE, Savills…cho khu vực cụ thể như Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…
- Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao. Tham khảo trên các trang web đặt phòng trực tuyến như agoda, booking.vn…
- Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu bộ phận phòng: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập như Grant Thornton (Trung bình lợi nhuận đạt 65%-78% tổng doanh thu bộ phận phòng. Chi phí rơi vào từ 22% – 35% tuỳ từng khách sạn)
> Chúng ta hãy tính với các thông số đầu vào 1 cách khiêm tốn như:
+ Giá phòng condotel đưa vào khai thác: Nên lấy giá phòng trung bình các khách sạn 4 sao hay 5 sao lân cận đó. Không nên lấy cao quá.
+ Công suất phòng trung bình 1 năm: Chỉ lấy bằng mức trung bình khách sạn 4 sao – 5 sao của cả khu vực năm vừa qua 2016.
>> Cuối cùng, kết quả thu được lợi nhuận là bao nhiêu % mới là điều quan trọng, chứ con số cam kết lợi nhuận của CĐT trong 5 năm hay 10 năm đầu không phải là điều quan trọng.
Có 3 trường hợp xảy ra:
- Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế > con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án tốt để đầu tư.
- Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế = con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án khá để đầu tư.
- Nếu con số lợi nhuận tính toán thực tế < con số lợi nhuận CĐT cam kết tối thiểu: >> Dự án này không nên đầu tư vì quá rủi ro.
2. Tính minh bạch trong các báo cáo kiểm toán con số lợi nhuận thực tế sau thời gian cam kết?
Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư thường không biết đến khi lựa chọn các dự án để đầu tư. Điều vô cùng nguy hiểm là nhiều dự án sau thời gian cam kết chia sẻ lợi nhuận ví dụ 85%-15%, con số lợi nhuận thực tế là bao nhiêu có đáng tin được không?
Nếu lựa chọn sai nhà đầu tư sẽ phải trả giá đắt ở bước này: Tính minh bạch của con số lợi nhuận khai thác thực tế phụ thuộc vào:
- Uy tín của chủ đầu tư
- Uy tín và năng lực của đơn vị khai thác khách sạn condotel sau này.
- Mức độ kiểm toán của dự án đó ra sao?
Đầu tư Condotel
Tính minh bạch trong các báo cáo kiểm toán – vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm
Thông thường theo kinh nghiệm của tôi, những dự án condotel có các yếu tố sau đây sẽ có sự minh bạch cao từ trên xuống dưới:
- Dự án có đơn vị khai thác quản lý nước ngoài như: Accor – Pháp, Ascott – Singapore, InterContinental Hotels Group,… Các dự này có điểm chung là kết quả kinh doanh sẽ được các đơn vị kiểm toán quốc tế để báo cáo với CĐT. Vì thế con số lợi nhuận sẽ đảm bảo minh bạch.
- Dự án có các đơn vị khai thác quản lý Việt Nam thuộc các tập đoàn lớn có sự góp vốn đầu tư của vốn nước ngoài, thương hiệu có niêm yết trên thị trường chứng khoán nước ngoài như Singapore, NewYork hay London…
- Dự án do các đơn vị quản lý khai thác Việt Nam ngoài CĐT, có niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
3. Cam kết lợi nhuận tối thiểu có đáng tin hay không?
Cam kết về lợi nhuận tối thiểu là cam kết riêng của khách hàng và chủ đầu tư bằng hợp đồng khai thác vận hành riêng. Thông thường là ký hợp đồng 50 năm cam kết từ 5 năm đến 10 năm hoặc hơn. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này nó phụ thuộc vào uy tín của CĐT có đủ lớn hay không. Và năng lực của chủ đầu tư đó như thế nào?
Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông CĐT đó đâu như ở Nha Trang, Đà Nẵng…
=> Kiện CĐT đó lúc họ “mất tiêu” như chúng ta đang kiện bóng đêm mà thôi.
(Theo nguyenhoanganh.net)
Xem thêm:
[…] Đầu tư Condotel – Cam kết lợi nhuận bao nhiêu % có quan trọng? […]