Vướng mắc việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Vướng mắc việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 13/2017 của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015 về bảo lãnh NH đã có hiệu lực từ giữa tháng 11-2017, nhằm mục tiêu đảm bảo quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) và tăng cường trách nhiệm chủ đầu tư.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các quy định liên quan đến việc bảo lãnh NOHTTTL hiện nay chỉ mới giải quyết được một phần vấn đề và vẫn còn những lỗ hổng về quyền lợi cho người mua.
Tạo sự yên tâm cho người mua
Tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua NOHTTTL phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Sau đó, NHNN ban hành Thông tư 07/2015 về bảo lãnh NH để các NH tham gia bảo lãnh NOHTTTL nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập.
Cơ quan quản lý cần xem xét có cho các chủ đầu tư, các công ty kinh doanh BĐS tại Việt Nam tiếp tục huy động vốn từ tiền của người dân hay không. Bởi vì một khi cơ chế huy động tiền của người dân được bỏ đi, quyền lợi của người mua nhà mới được đảm bảo hoàn toàn. |
Mới đây, NHNN đã tiếp tục ban hành Thông tư 13 để sửa đổi bổ sung một số nội dung. Kèm theo đó, NHNN cũng ban hành danh sách 42 NHTM đủ điều kiện bảo lãnh NOHTTTL.
Tại Thông tư 13, NHNN quy định các NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng hồ sơ bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.
Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Theo các chuyên gia, quy định này chặt chẽ hơn so với Thông tư 07 và giúp người mua nhà yên tâm hơn, vì theo quy định trước đây người mua chỉ được nhận bản sao cam kết thư bảo lãnh của NH. Đồng thời, quy định này cũng giúp thị trường hạn chế được những chủ đầu tư yếu kém.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết, trong một thời gian dài, thị trường BĐS Việt Nam phát triển bùng nổ một cách tự do dẫn đến nhiều rủi ro trong đầu tư kinh doanh, đặc biệt đối với người mua – đối tượng yếu thế khi tham gia thị trường. Điều này đặt ra yêu cầu phải có giải pháp để bên cạnh việc ổn định thị trường phải hạn chế rủi ro cho hoạt động kinh doanh BĐS.
Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất và được Quốc hội thông qua một giải pháp để tránh rủi ro là bảo lãnh NH cho hoạt động kinh doanh BĐS như Hàn Quốc, Nhật Bản đã làm.
Với những quy định của Luật Kinh doanh BĐS và đặc biệt khi NH có danh sách các NH đứng ra bảo lãnh, hoạt động bảo lãnh NOHTTTL tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ đi vào nề nếp, rủi ro về hoạt động mua bán của người mua giảm nhiều vì NH sẽ kết hợp với chủ đầu tư và người mua để nhanh chóng đưa sản phẩm đi vào thị trường.
Nhưng vẫn còn lỗ hổng
Dù tán thành với Thông tư 13, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội kinh doanh BĐS TPHCM cho rằng, trong vấn đề bảo lãnh NOHTTTL các NH có lợi thế hơn, vì NH đã cho chủ đầu tư vay phát triển dự án và khi bảo lãnh cho chủ đầu tư sẽ thu phí bảo lãnh 1-2%, thậm chí có NH yêu cầu thêm tài sản bảo đảm mới thực hiện bảo lãnh. Như vậy, lợi ích của các bên vẫn chưa được hài hòa, bởi tất cả các khoản phí đều được tính vào giá bán và người mua nhà phải gánh hết.
Một chuyên gia tài chính cũng chia sẻ, khi NH cho chủ đầu tư vay vốn thực hiện dự án sẽ có quyền thế chấp trên tài sản của chủ đầu tư. Thế chấp đó NH sẽ không bao giờ giải chấp cho đến khi nhận được số tiền vay của chủ đầu tư trả cho NH.
Trong khi đó, người dân đóng tiền cho chủ đầu tư, nếu NH không nhận được đủ tiền từ chủ đầu tư sẽ không giải chấp, chủ đầu tư không thể chuyển giao quyền sở hữu cho người dân. Hoặc trường hợp phải thực hiện bảo lãnh, cũng có thể NH sẽ xem xét và tìm kiếm những vấn đề trong giao dịch của chủ đầu tư không khớp với hợp đồng bảo lãnh để nắm lấy và không trả tiền cho công ty BĐS vì lý do không thực hiện được quy định. Như vậy người mua nhà hiện vẫn còn nhiều thiệt thòi khi mua NOHTTTL.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính NH cho biết, ở Việt Nam, người mua ký hợp đồng mua nhà xong có thể đóng góp vào dự án đó theo tiến độ 30% hay 50% và cuối cùng là 100%.
Chủ đầu tư dùng tiền đó để xây nhà và NH phát hành bảo lãnh và nếu người mua không nhận được nhà đúng tiến độ, NH sẽ đứng ra bồi thường cho khách hàng. Nhưng tại Hoa Kỳ không có vấn đề NH đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư để dự án hình thành đúng tiến độ, bởi Hoa Kỳ không cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người dân, mà chỉ có thể vay NH.
Nếu người dân muốn đóng tiền cọc hoặc đóng đủ tiền trước sẽ đóng vào tài khoản phong tỏa. Chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản đó cho đến khi hoàn thành giao nhà, lúc bấy giờ chủ đầu tư, NH và khách hàng đồng ý giải tỏa tiền đó cho chủ đầu tư, tức là trả tiền cho NH.
Theo đó, NH giải chấp rồi chuyển quyền sở hữu từ chủ đầu tư qua người mua nhà. Khi người dân muốn mua nhà hoặc dùng tiền của mình hoặc vay NH để mua nhà với hình thức như vậy không có rủi ro, không có vấn đề đóng tiền nhà theo tiến độ để chủ đầu tư cầm tiền đó đi làm việc khác.
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hợp pháp?
- Published in Tin tức
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai – Giải pháp ngắn hạn
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Chỉ là giải pháp ngắn hạn
Giá trị pháp lý của cam kết bảo lãnh
Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên điều luật này không nói rõ liệu việc không có bảo lãnh do ngân hàng phát hành có làm vô hiệu giao dịch bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Hay đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tư mà việc vi phạm không ảnh hưởng đến hiệu lực của các giao dịch này?
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì một giao dịch sẽ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều cấm của pháp luật được định nghĩa là quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Nếu mới nhìn qua, Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ đặt ra nghĩa vụ là chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh chứ không nêu rõ ràng một điều cấm thực hiện hành vi.
Tuy vậy, xét một cách tổng thể theo tinh thần của điều luật này, có thể thấy việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc không được xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.
Nói cách khác đây dường như là một điều cấm hàm ý của pháp luật mà việc vi phạm có nguy cơ làm cho hợp đồng mua bán hay thuê mua vô hiệu.
Trên thế giới, điển hình là tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Nguyên nhân chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài kêu gọi người dân đóng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng để xây dựng và bán cho khách hàng khi đã hoàn thành. Nếu người tiêu dùng muốn mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một tài khoản riêng. Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng.
Ưu tiên bảo vệ người mua nhà
Ở Việt Nam, người mua nhà có nguy cơ bị lợi dụng vì có những trường hợp tiền mất tật mang do năng lực yếu của chủ đầu tư. Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bị vỡ nợ, không triển khai dự án dù đã huy động góp vốn từ dân, gây thiệt hại cho khách hàng.
Theo nội dung của bảo lãnh bất động sản, ngân hàng bảo lãnh chỉ có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Như vậy, người thụ hưởng bảo lãnh mua nhà chỉ được giao nhà ở đúng tiến độ, còn chất lượng sản phẩm không được bảo đảm. Trong khi đó, thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà. Do đó, người mua nhà chưa đủ thời gian kiểm tra những vấn đề còn tồn.
Ngoài ra, chi phí bảo lãnh cũng là một băn khoăn đối với chủ đầu tư và người mua nhà. Theo quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên hầu hết các chủ đầu tư vẫn rất lúng khi triển khai luật. Bởi vậy, tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Mới đây, ngày 29/9/2017, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng. Trong đó, có quy định: Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/11/2017.
Tóm lại, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai không phải là giải pháp lâu dài. Tuy nhiên, trong giai đoạn này thì việc bảo lãnh là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, vì chỉ có như vậy những tình trạng ôm nợ, tiền mất tật mang sẽ hạn chế xảy ra.
Do mức phí bảo lãnh không được quy định cụ thể bao nhiêu % giá trị căn hộ nên tâm lý chung của cả doanh nghiệp và các ngân hàng thương mại là chờ ý kiến chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
Tin liên quan:
- Published in Tin tức
Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Quy định mới về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Thông tư 13/2017, kể từ ngày 15/11/2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.
Theo quy định tại Thông tư này, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi là bảo lãnh nhà ở) là bảo lãnh ngân hàng. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Bảo lãnh mua nhà
Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại đảm bảo 2 điều kiện: 1) Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; 2) Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.
Thông tư 13 cũng quy định: Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Đặc biệt, số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực.
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.
Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở./.
Theo VOV
Tin liên quan:
- Published in Tin tức
