Chia sẻ những “tử huyệt” phải biết về bất động sản nghỉ dưỡng

Thứ Bảy, 15 Tháng Bảy 2017 by admin

Chia sẻ những “tử huyệt” phải biết về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc sôi động về nguồn cung cũng như lượng giao dịch thời gian qua. Trong đó, căn hộ khách sạn Condotel đang “làm mưa làm gió” với nhiều lời quảng cáo “đường mật”. Đằng sau đó là nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần phải biết.

Cam kết lợi nhuận cao từ 10% đến 12%/năm trong 5 năm, 8 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300 – 400 triệu đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người. Dưới đây là 3 rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý phân tích khi lựa chọn 1 sản phẩm condotel.

Dự án Condotel

Bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng nhưng cũng nhiều rủi ro

Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua: Tiềm lực tài chính; Kinh nghiệm phát triển dự án; Giá trị thương hiệu.

Thứ nhất: Năng lực của chủ đầu tư?

Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chụp giật và manh mún. Hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này.

“Điều quan trọng dành cho khách hàng khi chọn chủ đầu tư là, đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo, hãy xem những gì họ đã làm. Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư condotel 1 dự án tại Đà Nẵng. Chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường bất động sản tung ra 1 siêu dự án tới 51 ha vốn đầu tư lên tới hơn 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng? Một dấu chấm hỏi rất lớn đặt ra là chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?” – ông Nguyễn Hoàng Anh, chia sẻ.

Thứ 2: Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?

Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu? Khách hàng đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố: Vị trí dự án; Thiết kế tiện ích dự án; Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án condotel đưa vào kinh doanh.

Đầu tiên là vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hàng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách… Vị trí có gần biển hay không? Thị trường Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch thích nhất? Tại Nha Trang đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú Quốc thì khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng ra sao?

Thứ hai là thiết kế dự án có khác biệt hay không? Dự án có những tiện ích nào có bể bơi hay không, nhà hàng, cafe bar, sân golf…công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ quyết định bài toán tài chính cho condotel mà nhà đầu tư lựa chọn.

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết như sau:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu.

Trong đó: Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế 1 năm. Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills… Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao. Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Thứ 3: Tính thanh khoản?

Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông Nguyễn Hoàng Anh, với condotel khách hàng nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hàng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư.

“Nếu khách hàng mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, lướt sóng, tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên nên bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Đừng tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…” – ông Nguyễn Hoàng Anh chia sẻ.

Xem thêm:

Chia sẻ kinh nghiệm mua chung cư cao cấp năm 2017

Bất động sản nghỉ dưỡng

Đừng đầu tư Condotel trước khi đọc bài này

Thứ Tư, 28 Tháng Sáu 2017 by admin

ĐẦU TƯ CONDOTEL – BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

Căn hộ khách sạn Condotel (Condo-hotel) đang là loại hình đầu tư bất động sản tốt nhất năm 2017. Với hơn 5000 nhà đầu tư đã xuống tiền từ đầu năm đến nay đủ thấy được sức hấp dẫn từ sản phẩm này. Các sản phẩm đang làm mưa làm gió trên thị trường như : Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beach Front Condotel tại Nha Trang, Vinpearl Riverview Complex tại Đà Nẵng của tập đoàn Vingroup, Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay của Sungroup, Ariyana Beach Resort and Suites của Sovico Holding, Cocobay của tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang của Công ty Cố Phần Đầu Tư Xây Dựng Vịnh Nha Trang, AB central square Nha Trang…

Dự án Condotel

Song với nhiều lời quảng cáo đường mật, cam kết lợi nhuận cao từ 10% đến 12%/năm trong 05 năm, 08 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300 – 400 triệu đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người. Sau đây tôi sẽ phân tích 3 rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý phân tích khi lựa chọn 1 sản phẩm Condotel:

1. Năng lực của chủ đầu tư?

Đầu tư Condotel

Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án Condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua:

+ Tiềm lực tài chính

+ Kinh nghiệm phát triển dự án

+ Giá trị thương hiệu

Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chộp giật và manh mún. Hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này. Một câu kết tôi muốn dành cho các nhà đầu tư khi chọn chủ đầu tư:

” Đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo, hãy xem những gì họ đã làm”.

Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư Condotel dự án CC…tại Đà Nẵng. Khi 1 chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường bất động sản tung ra 1 siêu dự án tới 51ha vốn đầu tư lên tới hơn 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng??? Một dấu chấm hỏi rất lớn đặt ra là chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?

GỌI CHO TÔI ĐỂ GIẢI QUYẾT MỌI THẮC MẮC

dự án Virgo Nha Trang

Xem thêm: Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Cơ hội hay rủi ro?

2. Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?

Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu?

Quý anh chị đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố sau:

+ Vị trí dự án

+ Thiết kế tiện ích dự án

+ Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án Condotel đưa vào kinh doanh

Đầu tiên là vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hằng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách…Vị trí có gần biển hay không? Thị trường Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch thích nhất? Tại Nha Trang đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú quốc thì khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng ra sao? Tôi sẽ phân tích chi tiết về các thị trường này ở 1 bài viết tiếp theo.

Thứ hai là thiết kế dự án có khác biệt hay không? Dự án có những tiện ích nào có bể bơi hay không, nhà hàng, cafe bar, sân golf, công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ quyết định bài toán tài chính cho Condotel mà nhà đầu tư lựa chọn.

> Công suất phòng trung bình của khách sạn 5 sao tại thành phố đó là bao nhiêu? Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc?

> Giá phòng trung bình của 1 đêm khách sạn tương đương Condotel là bao nhiêu?

> Chi phí quản lý vận hành và khai thách trung bình là bao nhiêu %/ tổng doanh thu?

♦ Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết như sau:

LỢI NHUẬN/NĂM = CÔNG SUẤT PHÒNG TRUNG BÌNH/NĂM X 365 NGÀY X GIÁ PHÒNG/ĐÊM X MỨC LỢI NHUẬN TRUNG BÌNH/ TỔNG DOANH THU.

Trong đó: Lợi nhuận/năm : Số tiền lợi nhuận trước thuế / 1 năm

Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiếm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, SAVILLS…

Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai Condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao

Mức lợi nhuân trung bình/ tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

3. Tính thanh khoản:

Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Riêng với Condotel tôi khuyên quý anh chị nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hằng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư. Nếu quý anh chị mong muốn đầu tư Condotel ngắn hạn, lướt sóng, tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên quý anh chị bỏ ngay suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi Condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Đừng tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…

Đầu tư Condotel

” Condotel được ví như con gà đẻ trứng vàng lâu dài và an toàn”

Cuối cùng lời khuyên cuả tôi dành cho quý anh chị, hãy lựa chọn các chủ đầu tư uy tín nhất thị trường như Vingroup, Sungroup để đầu tư.

Hãy liên hệ với tôi để được tư vấn chi tiết về dòng tiền của quý anh chị, mục đích đầu tư, phân tích thị trường du lịch, tiềm năng tăng giá của các dự án Condotel trên khắp Việt Nam…để xem quý anh chị có thích hợp để đầu tư Condotel hay không?

Bất động sản nghỉ dưỡng là gì?

Bất động sản nghỉ dưỡng là những bất động sản gồm biệt thự biển nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn Condotel, nhà liền kề… được xây dựng tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức và chủ đầu tư thuê lại để vận hành kinh doanh sau đó chia lợi nhuận thu được từ quá trình kinh doanh đó. Bất động sản nghỉ dưỡng vừa để nghỉ dưỡng vừa để kinh doanh sinh lời.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là nghỉ dưỡng

Quan điểm về bất động sản nghỉ dưỡng chỉ phục vụ cho mục đích nghỉ dưỡng đã trở nên lỗi thời. Trước đây, người ta cho rằng chúng là khách sạn, nhà nghỉ có cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp, không gian thực sự yên bình và có đầy đủ các tiện ích dịch vụ đẳng cấp để đem đến những giá trị nghỉ dưỡng đích thực.

Tuy nhiên, hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng đã được định nghĩa theo một cách khác. Không chỉ là ngôi nhà để nghỉ dưỡng mà bất động sản nghỉ dưỡng còn phục vụ mục đích chính kinh doanh. Các dự án biệt thự biển, condotel của các chủ đầu tư lớn luôn đưa ra nhưng cam kết lợi nhuận hàng năm cao từ 8 – 12%/năm, thậm chí còn cao hơn nữa. Còn gì tuyệt vời khi mà vừa nghỉ dưỡng vừa sinh lời từ sản phẩm nghỉ dưỡng của mình.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Hiện nay, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang rất phát triển ở các địa phương phát triển mạnh về du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, ….

Tài sản của bạn sẽ có một đơn vị quản lý trông nom

Thông thường các chủ nhân sẽ chỉ đến nghỉ dưỡng tại căn hộ của mình một khoảng thời gian nào đó trong năm. Vì vậy, chủ nhân sẽ không thường xuyên vệ sinh và bảo dưỡng tài sản của mình. Đó là lý do mà bất động sản nghỉ dưỡng được bảo trì bảo dưỡng định kỳ bởi một đơn vị quản lý nào đó. Chẳng hạn như căn hộ khách sạn Condotel sẽ do một Công ty quản lý tên tuổi trong lĩnh vực du lịch khách sạn quản lý. Công ty này cũng sẽ đảm nhận các công việc liên quan đến cho thuê và phí trả cho họ được trích từ lợi nhuận của hoạt động cho thuê.

Vì thế, mua các biệt thự biển nghỉ dưỡng hay căn hộ khách sạn Condotel , khách hàng sẽ được các công ty quản lý chuyên nghiệp quản lý tài sản, nghỉ ngơi lúc ta thích, cho thuê lúc rảnh rỗi. Đặc biệt, hiện nay nhiều công ty còn áp dụng hình thức trao đổi kỳ nghỉ. Ví dụ nếu bạn mua sản phẩm Vinpearl Condotel, bạn sẽ được nghỉ dưỡng trên toàn hệ thống khách sạn của Vinpearl.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Tag: Bất động sản nghỉ dưỡng