Công bố dự án thế chấp ngân hàng
Công bố dự án thế chấp ngân hàng: Người trong khó phục, người ngoài kém vui
Văn bản 7067 /TNMT-VPĐK của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM công bố các dự án thế chấp ngân hàng vay vốn hiện đang gặp nhiều luồng thông tin tiếp nhận trái chiều.

Công bố dự án thế chấp ngân hàng
Hàng loạt DN địa ốc có tên trong danh sách 77 DN / dự án đã dùng tài sản là dự án (đất và các tài sản trên đất hình thành tương lai) để “cắm” ngân hàng vay tín dụng lên tiếng phản đối, đề nghị đính chính những thông tin được cho là chưa chuẩn xác trong Văn bản 7067.
Thế chấp vay vốn: Có hoàn toàn rủi ro?
Điều này khiến thị trường hình dung những hình ảnh DN cũng lên tiếng phản đối thông tin của cơ quan quản lý cách đây không lâu: Ngành thuế công bố các DN nợ thuế.
Tuy nhiên, có sự khác biệt ở mỗi bên. Chuyện DN nợ thuế, tức nợ Nhà nước, đôi khi không phản ánh DN làm ăn ra sao, bởi thực tế có rất nhiều DN làm ăn tốt vẫn cố tình trây ỳ thuế, chiếm dụng vốn như một cách tái tạo tài sản tạm thời và có lợi cho DN.
Xem thêm tại: https://duanbietthuchungcu.com
Còn chuyện DN phải cắm sổ vay vốn trên thị trường nhà đất, lại được thị trường tiếp nhận ở chiều tiêu cực hơn: Thông tin này trong tiếp nhận và tâm lí thị trường có phần phản ánh lát cắt về sức khỏe hay năng lực tài chính của DN. Quan trọng hơn, nó khiến người mua hoang mang, lo lắng, e ngại khi tiếp cận dự án của những DN có tên trong danh sách đã, đang, sẽ mở bán – giao dịch. E ngại này liên quan đến yếu tố pháp lý là có thể xảy ra tranh chấp và rủi ro cho người mua nhà khi chót mua nhà ở những dự án đã được DN “cắm sổ”…
Thực tế cũng ghi nhận cách hiểu này đang có sai lệch. Ví dụ trường hợp của Cityland mà thị trường tiếp nhận thông tin dự án Cityland Garden Hill là thế chấp hàn toàn dự án, khi thực tế chủ đầu tư lại chỉ thế chấp một công trình xây dựng là trường học và trường liên kế – không liên quan gì đến tài sản hình thành trong tương lai của người mua, nghĩa là không thể xảy đến thế chấp hai lần như người mua đang lo ngại.
Hay trường hợp của Quốc Cường Gia Lai. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT –Tổng giám đốc CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCGL) khẳng định với PV DĐDN rằng Cty đang làm đơn khiếu nại đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM và một số đơn vị báo đài vì thông tin trong văn bản cũng như thông tin trên báo chí được trích dẫn không chính xác khiến thị trường hiểu nhầm bà thế chấp hoàn toàn khu dân cư 6B – dự án nhà ở xã hội. Trong khi thực tế mức vay/ tài sản thế chấp mà bà đang thực hiện chỉ bằng 10%/ tổng vốn đầu tư dự án và không ảnh hưởng đến người mua. Chưa kể, bà Loan cũng cho biết bà không thế chấp ở những dự án thương mại, nhưng lại vẫn bị nêu trong danh sách.
Câu hỏi về cơ sở công bố
Giải thích về những “bức xúc” của DN, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết họ chỉ dựa trên danh sách có đăng ký ở văn phòng đăng ký của Sở; cũng như không thể trích dẫn hết toàn bộ mục đích vay thế chấp của DN vì “quá dài”.
Tuy nhiên, cách giải thích này lại càng khiến DN bức xúc nhiều hơn vì tác động trực tiếp đến họ và thị trường là quá rõ. Các DN đều có ý kiến phản bác cách giải thích trên nhưng vì Sở TN-MT cũng liên quan đến các hoạt động của họ sâu sắc nên các DN đều đề nghị không… nêu tên.
Ở góc độ pháp lý, các luật sư khẳng định quy định pháp lý VN không cấm các DN thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng để phát triển và bán tài sản đó ra thị trường. Điều cần lưu ý nhất là có vẻ Sở TN-MT đang phải chịu áp lực hướng đến sự minh bạch mà thị trường và trực tiếp là UBND TP HCM yêu cầu, nên đã “vội vàng chưa tham khảo cũng như đánh giá các tác động của việc công bố thông tin này ra thị trường tại thời điểm này một cách đầy đủ”.
Một Luật sư cho biết, việc công bố thông tin DN thế chấp tài sản vay vốn chính là tiết lộ các quy định bảo mật của những người trong cuộc – có liên quan, cụ thể ở đây là nguyên tắc bảo mật giữa ngân hàng – DN. Chưa kể, nó có thể dẫn đến tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường khi chúng ta ai cũng biết thị trường còn có rất nhiều DN thế chấp tài sản vay vốn nhưng chưa hoặc không đăng kí ở Sở. Theo đó những DN chưa có tên trong danh sách sẽ có cơ hội bán hàng, xây dựng thương hiệu thuận lợi hơn.
Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Quốc Cường Gia Lai:Cần phản ánh khách quan
Để hiểu đầy đủ vấn đề, cơ quan quản lý và các phương tiện thông tin nên phản ánh đa chiều, khách quan và nêu rõ cho khách hàng hiểu thêm rằng: Thứ nhất, không phải dự án nào thế chấp là không được bán và sẽ bị ngân hàng siết nợ như các trường hợp đã xảy ra. Tôi được hiểu có rất nhiều dự án vẩn đang thế chấp vẫn đang bán và vẫn giao nhà cho khách hàng không hề có rủi ro, ngoại trừ 1 phần nhỏ các ngân hàng khi xét duyệt cho chủ đầu tư vay ngân hàng không cẩn thận trong quá trình thẩm định giá trị tài sản dự án và không bám sát để giải ngân theo tiến độ thi công và cũng như không đăng ký giao dich đảm bảo hồ sơ pháp lý chặt chẽ mới dẩn đến tình trạng rủi ro cho khách hàng. Cụ thể là để ngân hàng siết nợ như các trường hợp đã xảy ra. Thực tế nhiều nguồn thông tin công bố các dự án đang thế chấp là không được bán là hoàn toàn không đúng.
Thứ hai, hiện nay với sự lãnh đạo sát sao, các thông tin các dự án đang bán và đang thế chấp được đăng tải lên thông tin đại chúng và nhất là trang web của Sở TNMT là điều đáng mừng, rất minh bạch giúp ích rất nhiều cho người mua để khách hàng kiểm tra đúng nhất, và được yên tâm khi mua sản phẩm.
Thứ ba, ngoài các yếu tố dự án thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư phải cùng ngân hàng phân bổ dòng tiền xây dựng dự án được hoàn thành bảo đảm kịp tiến độ không bị thiếu tài chính dẫn đến chậm tiến độ thi công. Chủ đầu tư còn phải quan tâm đến chất lượng, mẫu mã, giá thành và vị trí sản phẩm… thì mới thu hút được khách hàng”.
Xem thêm:
- Published in Tin tức
Tác động hai mặt từ việc công bố dự án thế chấp ngân hàng
Tác động hai mặt từ việc công bố dự án thế chấp ngân hàng
Việc công bố các dự án thế chấp ngân hàng đang được cho là gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và có thể gây đình trệ đối với nhiều dự án đang thực hiện chưa hoàn tất, qua đó không chỉ thiệt hại cho doanh nghiệp mà thiệt hại cho cả người dân mua nhà.

Công bố các dự án thế chấp ngân hàng
Việc công bố thông tin không đầy đủ đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thiệt hại cho doanh nghiệp
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, ngay sau thông tin công bố các dự án thế chấp tại ngân hàng thì thị trường bất động sản hai đầu cả nước đã chững lại. Người dân đang có ý định đặt mua căn hộ giờ lại tỏ ra hoang mang không biết dự án của mình có bị ‘cắm’ ở ngân hàng hay không? Khách hàng lo ngại việc ‘cắm’ là một cái tội lớn của chủ đầu tư dẫn đến lượng khách giao dịch giảm đáng kể.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hàng tuần lượng giao dịch tại hai sàn Hà Nội, TP.HCM của STDA ước tính khoảng 300 – 350 giao dịch. Ngay sau thời điểm công bố các dự án thế chấp ngân hàng, lượng giao dịch đã giảm một nửa.
“Rõ ràng việc công bố thông tin không đầy đủ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, gây tâm lý hoang mang cho người dân. Chưa kể, việc công bố này chỉ mang tính một chiều, không đầy đủ, không giải thích hay chỉ dẫn về quy trình giao dịch đúng đối với các dự án đang cắm và cũng không nói rõ là cắm cái gì, một phần hay toàn bộ, quyền sử dụng đất hay công trình, có cắm phần căn hộ đang giao dịch hay không … đằng này cơ quan quản lý công bố thông tin không đầy đủ, làm người dân hiểu rằng dự án thế chấp thì không được giao dịch” – ông Hưng cho biết.
Xem thêm tại: https://duanbietthuchungcu.com
CEN Group chỉ làm một trong hàng trăm sàn giao dịch bị ảnh hưởng bởi thông tin này. Là một DN đang hoạt động trong TP.HCM, ông Võ Hữu Khoa – Phó Tổng giám đốc phụ trách Kinh doanh Cityland cho rằng, sau khi cơ quan quản lý công bố danh sách 77 dự án “cắm sổ” ngân hàng trong đó có dự án của Cityland khiến lượng khách hàng giảm rõ rệt.
“Chỉ đến khi chúng tôi có công văn yêu cầu đính chính thông tin Cityland chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản tương lai hình thành trên đất của hạng mục xây dựng cơ bản là trường liên cấp và mầm non thuộc dự án Cityland Garden Hills, không liên quan đến đất và tài sản tương lai hình thành trên đất của khách hàng mua sản phẩm tại dự án thì họ mới yên tâm và xuống tiền” – ông Khoa cho biết.
Ở các nước phát triển việc phát triển các dự án hoặc các hoạt động sản xuất kinh doanh khác phần lớn thông qua dòng tiền của các tổ chức tín dụng, là đòn bẩy để phát triển kinh tế. Nếu không có hoạt động cho vay thì ngân hàng thì bất kỳ một quốc gia nào dù mạnh đến đâu cũng sẽ không phát triển được. Tuy nhiên luật pháp ở Việt Nam rất lỏng lẻo trong việc bảo vệ bí mật kinh doanh, bí mật đời tư và bí mật thông tin khách hàng.
Người mua nhà cần tỉnh táo
Dưới góc độ pháp luật, các hợp đồng thế chấp với ngân hàng có thuộc phạm vi bí mật không được công bố hay không? Luật sư Trần Đình Dũng – Trung ương Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, một số trường hợp trong kinh doanh, pháp luật có quy định bảo hộ bí mật cho cá nhân, tổ chức. Phạm vi của bí mật kinh doanh được bảo hộ qui định tại Điều 4 Luật sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2009 diễn giải như sau “Bí mật kinh doanh là thông tin thu được từ hoạt động đầu tư tài chính, trí tuệ, chưa được bộc lộ và có khả năng sử dụng trong kinh doanh”.
Theo đó chỉ những thông tin liên quan về đầu tư tài chính mới thuộc bí mật kinh doanh. Hoạt động thế chấp dự án vay vốn ngân hàng không thuộc phạm vi bí mật nên việc Sở Tài nguyên – Môi trường TP. Hồ Chí Minh công bố là hoàn toàn phù hợp pháp luật.
Vị luật sư này cũng diễn giải thêm, việc công khai khoản vay chắc chắn có tổn hại đến hoạt động kinh doanh của nhà doanh nghiệp, nhưng cần phải dựa trên nguyên tắc hài hòa quyền lợi của nhiều chủ thể tham gia thị trường, nhất là quyền lợi của người dân mua nhà.
Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra lời khuyên, để tránh rủi ro, tranh chấp cần minh bạch hóa mọi thông tin ngay từ đầu của dự án: Chủ đầu tư là ai, tiềm lực tài chính của họ như thế nào? Ngay trong dự án cũng phải cũng xác định vốn chủ sở hữu của họ là bao nhiêu %. Phần còn lại trong dự án (bao nhiêu % vay ngân hàng, bao nhiêu % huy động từ khách hàng) cần phải công khai để người dân được biết.
Khách hàng khi có được thông tin đó họ là người trực tiếp giám sát quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư làm sai thì họ có quyền khiếu nại. Chính vì không có sự giám sát nên mới chịu rủi ro.
Bên cạnh đó, thực trạng bắt tay ém thông tin thế chấp giữa chủ đầu tư – ngân hàng với các bên liên quan khiến người mua nhà có thể gặp rủi ro khi chủ đầu tư không thể giải chấp được, quyền và lợi ích của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng khi dự án được bán cho bên khác.
“Chúng tôi đưa ra khuyến cáo người dân tham gia mua nhà tại các dự án đã được thế chấp, nếu họ thế chấp đúng theo quy định của ngân hàng thì không có gì phải lo mà ngược lại nhờ dòng tín dụng đó nên dự án sẽ phát triển nhanh hơn, hiệu quả và sớm hoàn thành hơn. Những dự án không có hiệu quả, những dự án đã có vấn đề thì mới đáng lo ngại. Để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen luật hóa các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà” – ông Đính nhấn mạnh.
Xem thêm:
- Published in Tin tức