Sổ đỏ chung cư và những điều người mua nhà cần biết
Sổ đỏ chung cư và những điều người mua nhà cần biết
Nhiều người mua nhà chung cư thường có băn khoăn về các vấn đề thủ tục làm sổ đỏ chung cư như thế nào, khi mua chung cư sẽ được cấp sổ đỏ hay sổ hồng?, chủ đầu tư sẽ trực tiếp làm sổ đỏ hay chính chủ căn hộ sẽ phải đi làm sổ đỏ. Dưới đây là những thông tin chi tiết giải đáp những thắc mắc mà người mua chung cư phải biết.
Sổ đỏ chung cư là gì?
Sổ đỏ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bìa có màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…) nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
Mua căn hộ chung cư sẽ được cấp sổ hồng hay sổ đỏ?
“Mua chung cư có được cấp sổ đỏ không?” đó là câu hỏi mà rất nhiều người mua nhà đang băn khoăn.
Theo Điều 11 Luật Nhà ở quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư như sau:
• Trường hợp 1: Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư và Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là Chủ sử dụng đất thì được cấp 1 giấy chứng nhận duy nhất là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Trường hợp 2: Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (trường hợp 1) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trường hợp thứ hai) được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư như thế nào?
Theo quy định của pháp luật đất đai, đối với các dự án phát triển nhà ở (chung cư), chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện toàn bộ hồ sơ, thay người dân mua nhà tại các dự án này làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Song người mua nhà cũng có thể tự làm thủ tục đề nghị cấp GCN. (Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định)
Các bước làm sổ đỏ khi mua nhà chung cư
Hồ sơ làm sổ đỏ chung cư bao gồm:
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ đỏ) gồm có
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan thuế);
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan địa chính);
– 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);
– 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).
2. Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị cấp giấy quyền sở hữu căn hộ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.
3. Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư gồm có:
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lại nộp Lệ phí trước bạ;
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp thuế thu nhận cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.
Phí và lệ phí khi tiến hành cấp sổ đỏ lần đầu
Khi tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ, bạn cần nộp thêm một số lệ phí như phí trước bạ, phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, phí thẩm định, phí trích đo,…
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định.
– Về phí xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì thu theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC như sau:
“ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.”
Xem thêm:
Những điều cần biết về hợp đồng mua bán khi mua bất động sản
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Những điều cần biết về hợp đồng mua bán khi mua bất động sản
Những điều cần biết về hợp đồng mua bán khi mua bất động sản
1. Thủ tục pháp lý?
Sau khi quý khách hàng chọn được 1 bất động sản ưng ý có thể là 1 căn hộ chung cư hay 1 biệt thự liền kề thì vấn đề quan tâm hàng đầu ở bước này là vấn đề về các rủi ro về thủ tục pháp lý và những điều cần biết khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
+ Đầu tiên đối với dự án nhà chung cư:
Đối với những loại dự án này, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành tương lai hoặc ký hợp đồng huy động vốn với người mua, cụ thể như sau:
Điều 39, Luật Nhà ở 2005 quy định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng thì chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.
Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.
Cụ thể, việc xây dựng xong phần móng của căn nhà (tính cả công trình nhà ở với mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định ở điểm này được xác định là giai đoạn đã xây xong phần đài giằng móng (kể cả phần xử lý nền nếu có) hoặc đến độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất tại công trình nhà ở này và được nghiệm thu kỹ thuật theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
Điểm b, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định như sau: Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng, văn bản góp vốn với cá nhân để đầu tư xây dựng và phân chia nhà ở sau khi dự án phát triển nhà ở đó đã được phê duyệt, đã tổ chức khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo đến Sở Xây dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày.
Đồng thời, theo quy định ở Khoản 4, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, các trường hợp huy động vốn không đáp ứng đủ các điều kiện và không đúng các hình thức quy định tại điều này thì hợp đồng đã ký kết không có giá trị pháp lý. Trường hợp này, bên huy động vốn sẽ bị xử lý theo đúng quy định hiện hành.
2. Những điều cần lưu ý về hợp đồng mua bán khi mua 1 sản phẩm bất động sản
Để tránh rủi ro không mong muốn quý khách hàng cần đọc kỹ và chú ý vào các mục dưới đây khi ký hợp đồng mua bán:
+ Tiến độ xây dựng và bàn giao nhà tương ứng với tiến độ thanh toán như thế nào? Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà bị phạt như thế nào? Nếu khách hàng chậm thanh toán theo tiến độ sẽ bị phạt như thế nào?
+ Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản trên đất) sẽ được cấp khi nào từ khi bàn giao nhà? Các chi phí khi gửi hồ sơ xin cấp sổ đỏ cụ thể như thế nào?
+ Vật liệu hoàn thiện nội thất đính kèm chi tiết xuất xứ, hãng sản xuất …
+ Chi phí dịch vụ quản lý, giá điện nước, suất gửi xe máy, ô tô, nước nóng, truyền hình cáp, internet như thế nào?
+ Phí bảo trì 2% và trách nhiệm quyền hạn cách bầu ban quản trị cư dân cụ thể như thế nào?
+ Thời gian bảo hành và các hạng mục được bảo hành chi tiết như thế nào?
+ Phụ lục liên kết 3 bên ưu đãi vay ngân hàng chi tiết về lãi suất, mức phí phạt trả nợ trước hạn, ân hạn gốc… (Với khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng)
Ngoài ra, quý khách hàng nên tìm hiểu và đọc kỹ hợp đồng mua bán trước khi đi ký kết với chủ đầu tư để tránh mất thời gian mà vội vàng bỏ qua các mục quan trọng.
Hơn hết, quý khách nên tìm cho mình 1 chuyên viên tư vấn BĐS chuyên sâu có kinh nghiệm về các thủ tục pháp lý và có tâm với nghề để đảm bảo quyền lợi của mình 1 cách tối đa nhất.
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Quy trình thủ tục xin cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư chính thức
Quy trình thủ tục xin cấp sổ đỏ cho căn hộ chung cư chính thức
Nhiều người dân đã mua nhà và muốn tự đi làm sổ đỏ chung cư nhưng không nắm rõ quy trình cũng như quy định về hồ sơ khi làm sổ đỏ chung cư. Chi phí làm sổ đỏ chung cư liệu có đắt không? Giấy tờ, hồ sơ khi đi làm sổ đỏ cần chuẩn bị những gì? Đó là những điều mà nhiều người dân đang băn khoăn muốn biết.
I. Điều kiện xin đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư
+ Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư);
+ Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
+ Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư..
II. Hồ sơ xin đề nghị cấp giấy chứng nhận quền sở hữu căn hộ chung cư
( Hồ sơ này chỉ mang tính chất tham khảo tùy từng trường hợp cụ thể của quý khách hàng tôi sẽ hướng dẫn đầy đủ và cụ thể hơn)
1. Hồ sơ làm sổ đỏ chung cư gồm có
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan thuế);
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng mua bán với nhà đầu tư (01 bản lưu tai cơ quan địa chính);
– 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);
– 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).
2. Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị làm sổ đỏ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.
3. Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục xin giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư gồm có:
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lại nộp Lệ phí trước bạ;
– 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp thuế thu nhận cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.
4. Thời hạn là 50 ngày sau khi VP đăng ký đất và nhà nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Hiện nay, thời gian cấp sổ đỏ tại hệ thống Văn phòng ĐKĐĐ Hà Nội chỉ áp dụng trong vòng 14 ngày. Ngoài ra, thời gian thực hiện các thủ tục khác tại Văn phòng ĐKĐĐ đều giảm tối đa. Có thủ tục chỉ thực hiện trong vòng 3 – 5 ngày.
Theo quy định của pháp luật, điều kiện xin đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư như sau:
- Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ với nhà đầu tư;
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư;
- Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Phân biệt sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng
Cách phân biệt sổ hồng và sổ đỏ?
Tại sao lại tồn tại cả sổ hồng và sổ đỏ?
Sổ hồng hay sổ đỏ có giá trị hơn? Hiện nay mua nhà chung cư Vingroup được cấp sổ hồng hay sổ đỏ?
Đây là những câu hỏi rất nhiều khách hàng quan tâm đến khi tìm hiểu để giao dịch 1 sản phẩm bất động sản của tập đoàn Vingroup. Chung cư Vinhomes Times City hay Vinhomes Royal City… cư dân được cấp sổ hồng hay sổ đỏ. Thời hạn 50 năm hay lâu dài? Khách hàng mua biệt thự liền kề Vinhomes Thăng Long – Nam An Khánh – Hoài Đức sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản trên đất sau bao lâu từ khi bàn giao nhà?
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, bìa có màu đỏ, với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng…) nên mẫu này có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Sổ hồng là gì?
Sổ hồng là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng với nội dung là ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên mẫu có tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.
Một số quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Theo Điều 11 Luật nhà ở năm 2005, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, hai loại Giấy chứng nhận nói trên sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
Điều 97 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hiện nay, sổ đỏ hay sổ hồng đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Và người dân nước ta vẫn đang lưu hành cả 3 loại giấy tờ là :
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ)
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( Sổ hồng)
Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chúng đều có giá trị như nhau nên người sở hữu sổ hồng hay sổ đỏ không cần phải lo ngại bởi quyền lợi của mình đã được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa nhận bàn giao
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa nhận bàn giao
“Chủ đầu tư chưa giao nhà thì bạn vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký cho người khác”
♦ Làm sao để tránh được những rủi ro khi mua chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa bàn giao?
♦ Quy trình thủ tục các bước mua bán căn hộ chưa có “sổ đỏ” tức giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản trên đất?
♦ Văn pháp pháp lý nào quy định trong trường hợp này?
Theo khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD Bộ Xây dựng quy định:
” Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);
b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Theo khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD:
a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;
b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế.
c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.
Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.
Như vậy: Trường hợp của bạn chủ đầu tư chưa giao nhà thì bạn vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà mà bạn đã ký với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, nếu trong trường hợp bạn đã được bàn giao nhà mà chưa có sổ đỏ thì trường hợp này bạn nên thực hiện thủ tục ủy quyền cho người nhà hoặc những người có thể giúp bạn bán ngôi nhà của mình theo thủ tục Công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Xem thêm: Quy trình thủ tục chuyển nhượng chung cư đã có sổ đỏ
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Quy trình thủ tục chuyển nhượng chung cư đã có sổ đỏ?
Quy trình thủ tục chuyển nhượng chung cư đã có sổ đỏ?
Sau quá trình thương thảo, mặc cả thì cuối cùng người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng là cần bán và cần mua. Việc mua bán trên cơ sở thoả thuận và thuận mua vừa bán. Khác với việc mua bán khác, bất động sản có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý khá phức tạp đối với những ai không phải là người làm trong nghề. Để người mua người bán dễ dàng trong việc chuyển nhượng mua bán, tôi xin giới thiệu qui trình thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ đỏ như sau:
Quy trình thủ tục chuyển nhượng chung cư đã có sổ đỏ
BƯỚC 1: THOẢ THUẬN BAN ĐẦU
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ toạ lạc để hỏi về tình trạng pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đó các bên cần thoả thuận:
1. Mức tiền đặt cọc bao nhiêu ?
2. Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
3. Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra
4. Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là qui định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thoả thuận giữa bên bán và bên mua
BƯỚC 2: TIẾN HÀNH ĐẶT CỌC CĂN HỘ
Việc này tiến hành giữa hai bên và người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên đưa ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, tuy nhiên việc này sẽ tốn một khoản chi phí nhỏ nhưng an toàn cho người mua đó là tránh trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần và phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.
BƯỚC 3: HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
2. Tờ khai thuế trước bạ
3. Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
4. CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
5. Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
6. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
Đối với Bên Mua nhà :
– Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo)
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật
BƯỚC 4: KHAI THUẾ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
3. Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
4. CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
5. CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
6. Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)
Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất
BƯỚC 5: HOÀN TẤT THỦ TỤC SỞ HỮU NHÀ
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
1. Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
3. Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
4. CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
5. Tờ khai trước bạ mới
6. Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các quận
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ.
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
6 điểm cần lưu ý khi vay ngân hàng mua bất động sản!
6 điểm cần lưu ý khi vay ngân hàng mua bất động sản!
Giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn từ 2 tỷ đến 20 tỷ tuỳ từng sản phẩm. Các chủ đầu tư thường kết hợp với các ngân hàng đưa ra các chính sách hỗ trợ gói vay cực kỳ hấp dẫn với những lời quảng cáo 0% lãi suất 24 tháng, vay tối đa 65% – 70%…Song quý khách hàng cần lưu ý những vấn đề sau khi có nhu cầu vay vốn:
1. Lên kế hoạch tài chính và xác định số tiền muốn vay:
Cân đối số tiền hiện có và các nguồn “hỗ trợ” khác, bạn nên xác định nhu cầu vay không quá 60 -70% giá trị căn hộ mua. Các ngân hàng thường quy định hạn mức vay tối đa 70% nếu bạn sử dụng chính căn hộ mua làm tài sản thế chấp hoặc 90% nếu thế chấp bằng bất động sản khác.
Các chuyên gia khuyên nếu bạn có thu nhập ổn định hàng tháng (từ lương, cho thuê tài sản và/hoặc kinh doanh) hãy tự tin quyết định vay và sớm sở hữu căn nhà.
2. Lựa chọn ngân hàng và chương trình ưu đãi vay:
Các chương trình ưu đãi vay mua nhà hiện nay đa phần tập trung vào lãi suất, kết hợp với các quà tặng, ưu đãi giảm giá của dự án qua các chương trình hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Với một khoản vay dài hạn như mua nhà, khi lựa chọn, đừng vội nhìn vào con số, không ngân hàng nào cho bạn vay không lãi, cần xác định lãi suất thực tế trong suốt thời gian vay (bao gồm lãi suất ưu đãi và sau ưu đãi). Bạn có thể tham khảo thông tin qua Intetnet, nhân viên sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư hoặc bạn bè, người thân…
Ngoài ra, cần tìm hiểu các điều kiện ưu đãi đi kèm và các thông số khác giúp bạn dễ dàng cân đối nhu cầu và làm chủ kế hoạch như hạn mức vay (đã nêu ở trên) và thời hạn vay bên cạnh lãi suất của ngân hàng.
3. Cân đối thu nhập và số tiền trả nợ hàng tháng:
Bạn đã nắm rõ thu nhập của mình. Cần xác định số tiền trả hàng tháng (gốc + lãi) ko nên vượt quá ngưỡng 60-70% thu nhập. Hãy nhớ, thu nhập của bạn còn phải trang trải các chi phí sinh hoạt hàng ngày khác.
Bảng tính số tiền trả nợ hàng tháng sau khi xác định lãi suất, số tiền vay và thời hạn vay:
4. Chủ động chuẩn bị các Hồ sơ cần thiết:
Có thể bạn chưa biết, hồ sơ đầy đủ và có chất lượng sẽ quyết định tới 90% thời gian và quy trình xử lý khoản vay.
Vậy, cần chuẩn bị gì để có được câu trả lời ngay từ ngân hàng? Đơn giản, sẵn sàng ngay 3 mục: Hồ sơ pháp lý cá nhân (1), Hồ sơ sơ chứng minh mục đích vay vốn (2) và Hồ sơ chứng minh thu nhập (3). Đồng thời, hãy chủ động yêu cầu sự trợ giúp của nhân viên ngân hàng khi có các vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ. Tham khảo danh mục hồ sơ:
5. Các khoản phí và cam kết ràng buộc của ngân hàng
Các chương trình ưu đãi thường gắn với các điều kiện ràng buộc nhất định. Không ai muốn mắc nợ mãi, trong khi khoản vay thường xác định thời hạn dài để chia nhỏ số tiền phải trả hàng tháng; vì vậy, nên tính trước khả năng bạn sẽ trả nợ trước hạn, phá vỡ hợp đồng. Do đó cần tìm hiểu về phí trả nợ trước hạn và khả năng phải hoàn lại ưu đãi…
6. Giữ liên lạc với ngân hàng:
Đừng bị động chờ đợi khoản vay được duyệt và giải ngân, hãy giữ liên lạc với ngân hàng. Tránh nguy cơ phạt tiến độ thanh toán hoặc thiệt hại số tiền đặt cọc hợp đồng mua nhà.
Làm chủ 6 điểm trên, bạn hoàn toàn có thể đặt vấn đề vay vốn với bất kỳ ngân hàng nào và đàm phán các điều khoản hợp đồng có lợi và phù hợp nhất cho mình.
Nguồn: Vnexpress
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án Và Quyền Lợi Người Mua Nhà
Bảo Lãnh Ngân Hàng Cho Dự Án Và Quyền Lợi Người Mua Nhà
Theo các chuyên gia về luật, bảo lãnh ngân hàng cho các dự án nhà ở là một điểm sáng trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Nếu như thời gian trước đây, rủi ro luôn nằm về phía người mua do có không ít các dự án đình trệ vì thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao…
Đến nay, với quy định “đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng theo quy định mới trong luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi, đã giúp phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh gắt gao như hiện nay, quy định này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hạn chế tình trạng “hành động không đi kèm cam kết” trong lĩnh vực mua bán bất động sản.
Để giúp bạn đọc có thêm thông tin về quy định này, Tập san Phú Mỹ Hưng có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ Tịch Hội Luật Gia Việt Nam xung quanh vấn đề này
Xin luật sư cho biết nội dung cụ thể của việc bảo lãnh ngân hàng mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định cũng như các thông tư hướng dẫn. Người mua nhà có thể được hưởng những lợi ích gì?
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 có nhiều quy định mang tính đột phá nhằm bảo vệ người mua nhà ở, hướng đến xây dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một trong điểm mới đó là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật này. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Cụ thể, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có 02 điều kiện sau đây:
– Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết;
– Hai là, bên mua, bên thuê mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai này mang tính bảo vệ người mua bởi lẽ:
Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết sẽ được ngân hàng bảo đảm. Khoản tiền này bao gồm số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Và chỉ những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này. Tính đến cuối tháng 9/2015 có khoảng 40 ngân hàng thương mại được công bố đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Hơn nữa, theo hướng dẫn tại Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Như vậy, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh sau thời điểm đó.
Thứ hai – Trước khi chấp nhận bảo lãnh cho chủ đầu tư, ngân hàng phải có trách nhiệm thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản này có đủ điều kiện được bảo lãnh theo Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN hay không? Cụ thể, ngân hàng thương mại phải đánh giá nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không; trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua hay không? Đặc biệt, chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích hay không? Việc đánh giá, thẩm định, xem xét của ngân hàng có ý nghĩa rất quan trọng trong việc giúp khách hàng thêm tin tưởng vào dự án của chủ đầu tư.
Thứ ba, Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.
Có thể khẳng định, đây là những quy định góp phần bảo vệ tốt nhất cho khách hàng, bảo đảm cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được rủi ro bị mất vốn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, khắc phục được tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng trong thời gian vừa qua, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
- Published in KIẾN THỨC BĐS