05 rủi ro phải biết khi đầu tư Condotel
05 rủi ro phải biết khi đầu tư Condotel
Cơ hội nào cũng luôn đi kèm với rủi ro. Và trong đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật hiển nhiên đó. Song đa số các bạn tư vấn bán hàng thường lờ đi hoặc nói dối các nhà đầu tư để dụ dỗ và ép khách hàng xuống cọc vì lợi ích trước mắt.
Với quan điểm làm việc: “Một lần tư vấn – Cả đời song hành cùng nhà đầu tư”. Tôi sẽ phân tích 05 rủi ro lớn nhất có thể gặp phải khi đầu tư condotel để quý anh/chị nắm được. Và cách quản trị những rủi ro đó như thế nào?

Đầu tư Condotel
05 rủi ro khi đầu tư Condotel
1. Rủi ro về lựa chọn chủ đầu tư:
Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư 1 căn hộ khách sạn Condotel nào đó. Việc lựa chọn được 1 Chủ đầu tư uy tín đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của đầu tư Condotel. Giữa ma trận các dự án Condotel được mở bán khắp các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang. Phú Quốc, Quy Nhơn, Hạ Long, Thanh Hoá…không hề dễ để chọn được chủ đầu tư nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ không có cơ hội sửa chữa sai lầm. Đơn giản là như thế này:
+ Chủ đầu tư “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết và dự kiến với khách hàng với dự án được đảm bảo là tiến độ thi công, cam kết lợi nhuận, công suất phòng dự kiến…
+ Ngược lại 1 Chủ đầu tư “ xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ.

Đầu tư Condotel
Với kinh nghiệm chuyên sâu của tôi, 1 chủ đầu tư “ tốt “ thể hiện qua:
– Năng lực của Chủ đầu tư: ( Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô…)
– Uy tín của Chủ đầu tư: ( Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án Chủ đầu tư đã làm như thế nào, mức độ hài lòng KH, cổ đông trong và ngoài nước…)
Ở Việt Nam 1 số chủ đầu tư uy tín nhất theo tôi đánh giá đó là: Vingroup, Sungroup, Sovico Holding…
2. Rủi ro về tính thanh khoản:
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi đầu tư Condotel. Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với condotel tinh thanh khoản sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:
+ Trước khi đưa vào khai thác: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của Chủ đầu tư đã bán, số lượng còn lại, số lượng nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.
+ Sau khi đưa vào khai thác vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào lợi nhuận hằng năm thực tế > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của Chủ đầu tư. Nếu công suất phòng, giá phòng tốt >> Lợi nhuận cao >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…

Đầu tư Condotel
Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là Condotel là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền…Nó thích hợp với đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư Condotel ngay từ đầu.
3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành:
Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh Condotel quyết định đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những gì quảng cáo đường mật. Có 3 điều anh/chị cần đặt biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro này:
+ Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế.
+ Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác.
+ Nguồn cung phòng Condotel khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác.
+ Giá phòng thực tế tương đương quanh khu vực có dự án Condotel.
+ Tỉ lệ chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó.
4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai:
Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ đầu tư 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng. Thực tế mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất không ai biết trước tương lai như thế nào. Mức trung bình hiện tại đang khoảng 9.5% – 10.5%/năm lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận thường cố định 10% đến 12%/năm trong 05 năm đến 10 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.
>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư là nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư.
5. Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận tối thiểu:
Cam kết về lợi nhuận là cam kết riêng với hợp đồng khai thác vận hành. Thông thường là ký hợp đồng 50 năm cam kết từ 5 năm đến 10 năm hoặc hơn. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này nó phụ thuộc vào uy tín của Chủ đầu tư có đủ lớn hay không. Và năng lực của Chủ đầu tư đó như thế nào? Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông Chủ đầu tư đó đâu.
>> Kiện Chủ đầu tư đó lúc họ “mất tiêu” như chúng ta đang kiện bóng đêm mà thôi.
>> Lựa chọn Chủ đầu tư để tránh rủi ro này!!!
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
03 tiêu chí “chọn mặt gửi vàng” khi đầu tư Condotel
Có thể nói việc lựa chọn được 1 chủ đầu tư “đủ tốt” để “chọn mặt gửi vàng” khi đầu tư Condotel là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến việc thành bại sau này. Vậy phải căn cứ vào những tiêu chí nào để lựa chọn giữa hàng loạt các chủ đầu tư như Vingroup, Sungroup, Bimgroup, Hoà Bình Corp, FLC Group…? Sau đây tôi sẽ chia sẻ 3 tiêu chí quan trọng nhất để quý khách hàng dễ dàng phân tích & quyết định:

đầu tư Condotel
1. Trước hết, tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất là năng lực của chủ đầu tư:
Vậy năng lực của một chủ đầu tư các dự án Condotel thể hiện ở đâu?
+ Quy mô của chủ đầu tư Condotel đó ra sao?
+ Tiềm lực vốn triển khai như thế nào? Ở đây tôi muốn chú ý với quý khách hàng đó là hãy tìm hiểu nguồn vốn thực tế của chủ đầu tư đó là bao nhiêu? Không hẳn chỉ là những con số lên đến hàng tỉ USD bơm thổi trên thị trường chứng khoán mà nhiều chủ đầu tư mới nổi gần đây đang làm.
+ Kinh nghiệm triển khai các dự án BĐS nghỉ dưỡng trong quá khứ ra sao? Hãy xem chủ đầu tư đó đã có những dự án nào, quá trình triển khai thi công, vận hành, khai thác ra sao? Điều này vô cùng quan trọng. với các sản phẩm bất động sản đầu tư như Condotel. Tôi rất lo lắng cho nhiều khách hàng khi đã mạo hiểm xuống tiền đầu tư Condotel mà 1 chủ đầu tư vô cùng mới lạ và yếu về kinh nghiệm triển khai mà tôi không muốn nhắc tên ở đây.
GỌI NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN TRỰC TIẾP
2. Thứ hai tôi muốn quý khách hàng đó là uy tín của chủ đầu tư:
Uy tín của một chủ đầu tư BĐS thể hiện rõ nhất qua những gì mà chủ đầu tư đó đã làm so với những cam kết trên giấy khi khách hàng quyết định xuống tiền ký hợp đồng mua bán thời điểm ban đầu. Cũng như những gì mà chủ đầu tư làm sau này trong quá trình vận hành, khai thác và bảo trì sau này. Uy tín đó cũng biểu hiện qua sự tôn trọng của doanh nghiệp dành cho khách hàng khi có những phát sinh mới trong quá trình kinh doanh của dự án.
Ví dụ đơn giản khi nói đến chung cư của Vinhomes – Tập đoàn Vingroup người ta luôn có 1 niềm tin rằng: “ Không bao giờ chậm tiến độ”… Đó là uy tín của Vinhomes tạo ra cho khách hàng trên khắp cả nước.
Ngoài ra uy tín của chủ đầu tư còn có thể xem xét trên sự đánh giá về mức độ tín nhiệm của các tổ chức tài chính quốc tế xếp hạng cho doanh nghiệp Việt Nam
Tôi khuyên quý khách hàng nên tham khảo các báo cáo về xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp Việt Nam do các đơn vị quốc tế đánh giá khách quan.

Đầu tư Condotel
3. Tiêu chí cuối cùng để chọn chủ đầu tư Condotel là tiềm năng phát triển của doanh nghiệp đó:
Một chủ đầu tư có tiềm năng phát triển tốt trong tương lai chắc chắn sẽ đảm bảo được “con gà đẻ trứng vàng” Condotel của quý khách hàng sẽ mãi sinh sôi và này nở đều đặn. Ngược lại 1 chủ đầu tư yếu kém và có nguy cơ phá sản sẽ khiến rủi ro mà nhà đầu tư Condotel có thể gặp là lớn nhất. Hãy dành thời gian tìm hiểu, phân tích chi tiết và rõ ràng chủ đầu tư Condotel mà quý khách hàng dự định đầu tư ra sao?
Và cuối cùng, theo kinh nghiệm của tôi, đừng mất thời gian và công sức vô ích, hãy tìm cho mình 1 người cố vấn đầu tư có đủ tâm và đủ tầm để giúp mình trong những lựa chọn quan trọng nhất. Đa số các khách hàng thường có tâm lý đầu tư theo đám đông, theo phong trào, theo cảm xúc và lòng tham vào những con số lợi nhuận kỳ vọng quá cao, không phân tích và dựa vào những con số thực tế…
Đừng lựa chọn chủ đầu tư sai để đầu tư Condotel. Bởi nếu sai sẽ không còn cơ hội để sửa sai dù chỉ 1 lần!
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS
Công thức tính lợi nhuận “thực tế” khi đầu tư Condotel
Công thức tính lợi nhuận “thực tế” khi đầu tư Condotel
♦ Vinpearl Condotel của tập đoàn Vingroup cam kết dành cho nhà đầu tư tối thiểu 10%/năm trong 05 năm đầu.
♦ Condotel của Sungroup cam kết tối thiểu 9%/năm x 9 năm đầu.
♦ Trong khi đó Bimgroup cho khách hàng lựa chọn 40% doanh thu phòng hoặc 9% x 9 năm đầu.
♦ Cá biệt Condotel dự án CocoBay Đà Nẵng cam kết lên tới 12% trong 08 năm.
Vậy làm sao để tính được lợi nhuận “thực tế” trong tương lai khi đầu tư Condotel? Lợi nhuận cam kết tối thiểu thực sự là cơ hội hay rủi ro???

Đầu tư Condotel
GỌI CHO TÔI ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN CHUYÊN SÂU
Trước hết, tôi muốn anh chị nắm rõ sự thật đằng sau những cam kết lợi nhuận tối thiểu nêu trên:
Thông thường, trong chính sách bán hàng của các CĐT dành cho sản phẩm đầu tư Condotel thường có 2 phần cần chú ý:
– Cam kết lợi nhuận tối thiểu trong 1 khoảng thời gian: Như lợi nhuận 10%/năm trong 5 năm đầu, 9%/năm trong 09 năm đầu, 12%/năm trong 08 năm…
– Mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng: Ví dụ Vinpearl Condotel 85% – 15% trong đó 15% lợi nhuận thuộc về đơn vị quản lý khai thác kinh doanh, 85% lợi nhuận thuộc về khách hàng. Condotel của Sungroup cũng là 85%-15%, Intercon Condotel của Bimgroup ở Phú quốc là 40% doanh thu thuộc về khách hàng…
Xem thêm:
Như vậy về bản chất, anh/chị cần quan tâm nhất đến con số mức chia sẻ lợi nhuận dành cho khách hàng hơn là những con số cam kết tối thiểu trong những năm đầu. Bởi những con số cam kết như 10%/năm 5 năm, 9%/năm trong 9 năm, 12%/năm trong 08 năm không phải là điều quan trọng nhất khi xem xét bài toán đầu tư Condotel hiện nay. Hầu hết những con số cam kết đó chỉ là công cụ để marketing và thu hút của chủ đầu mà thôi. Điều quan trọng nhất là con số lợi nhuận kỳ vọng sau khi đưa vào vận hành là bao nhiêu so với con số cam kết mà CĐT đưa ra, đó mới là yếu tố quyết định đến thành công khi đầu tư Căn hộ khách sạn.

Đầu tư Condotel
Và sau đây tôi sẽ chia sẻ công thức tính lợi nhuận kỳ vọng khi đưa vào vận hành của 1 dự án Condotel tại Việt Nam. Công thức này dựa vào kinh nghiệm cá nhân để giúp anh/chị dễ dàng đánh giá được hiệu quả của dự án sắp đầu tư.
Công thức tính lợi nhuận kỳ vọng “ thực tế” khi đầu tư Condotel:
Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/Tổng doanh thu.
Trong đó:
+ Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế / năm
+ Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo thực tế từ các đơn vị kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills…cho hạng phòng khách sạn Condotel tương tự khu vực thành phố như Nha Trang, Đà Nẵng, Hội An, Phú Quốc…
+ Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai của Condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao.
+ Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…
- Published in KIẾN THỨC BĐS
- 1
- 2