Những chú ý khi đầu tư Condotel tại Nha Trang

Condotel – căn hộ khách sạn đang là loại hình đầu tư BĐS tốt nhất năm 2017. Vốn ban đầu chỉ từ 500 triệu trở lên nhà đầu tư đã có thể sở hữu 1 căn hộ sinh lời tối thiểu từ 9%-12%/năm trong 8 đến 10 năm đầu.

An nhàn, ổn định và sinh lời cao hơn tiết kiệm cùng hình thức time share hấp dẫn condotel đang hút nhiều dòng tiền chảy vào. Nha Trang thành phố biển nổi tiếng nổi lên như là địa phương có nguồn cung lớn nhất cả nước. Và 1 sự thật là không phải dự án nào cũng tốt? Nếu chọn nhầm dự án condotel để xuống tiền khách hàng sẽ phải ôm hận sau này!

Đầu tư Condotel tại Nha Trang

Vậy nên đầu tư vào dự án condotel nào ở Nha Trang?

Đầu tiên tôi muốn khẳng định lại với anh/chị rằng bất kỳ 1 dự án condotel nào ở Nha Trang hay trên khắp cả nước cũng luôn có 2 mặt ưu và nhược điểm đi cùng. Điều quan trọng khi phân tích 1 dự án condotel có nên đầu tư hay không anh chị cần nắm rõ ưu và nhược điểm của nó là gì?

Từ đó xem nó có phù hợp với nhu cầu và mong muốn đầu tư của bản thân hay không? Ở đây tôi nhấn mạnh đến từ “phù hợp” bởi mỗi 1 sản phẩm của 1 dự án không dành cho tất cả đối tượng nhà đầu tư. Và căn hộ khách sạn condotel cũng vậy nó chỉ dành cho 1 số nhóm khách hàng nhất định tương ứng với dự án đó mà thôi:

Với số lượng condotel vô cùng nhiều được ra mắt tại thị trường Nha Trang thời gian qua thật khó để anh/chị có thể lựa chọn được 1 dự án có tiềm năng và ít rủi ro nhất. Có 1 điều chắc chắn tôi muốn chia sẻ với anh/chị đó là condotel là 1 loại hình đầu tư tốt. Điều đó không phải bàn cãi.

Song không phải dự án nào cũng tốt, theo kinh nghiệm của tôi trong vòng từ 3 đến 5 năm tới, những dự án khai thác kém sẽ hiện nguyên hình đằng sau những cam kết lợi nhuận đường mật cùng những lời quảng cáo siêu hấp dẫn kia. Và chắc chắn khi đó, những nhà đầu tư lỡ chọn nhầm dự án condotel sẽ phải trả giá đắt. Nhẹ thì chia sẻ lợi nhuận không được như kỳ vọng, nặng thì chậm tiến độ, chủ đầu tư biến mất, mất tiền oan…

Đại đa số khách hàng Việt Nam mang tiền đi đầu tư BĐS đều bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông và cảm xúc chi phối khi xuống tiền lựa chọn các dự án:

Đầu tư Condotel tại Nha Trang

“Tâm lý đám đông” ảnh hưởng xấu đến quyết định sự lựa chọn của các nhà đầu tư

• Mua dự án này vì bạn bè, anh/chị, đồng nghiệp mua nên thấy hay cũng mua theo?
• Đầu tư vào dự án kia vì thấy CĐT quảng cáo nhiều trên tivi nên chắc sẽ ok?
• Đầu tư vào dự án X chỉ vì lý do thích bãi biển gần đó?
• Mua dự án Y vì thầy phán là tốt?
• Thấy dự án Z có cam kết lợi nhuận cao nên đầu tư?…

Hậu quả là rất nhiều người đặt cọc ký HĐ mua bán xong mà vẫn chưa hiểu được bản chất của loại hình condotel. Không biết mấu chốt vấn đề của nó là gì? Không hiểu con số cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra có căn cứ thực tế không hay chính là tiền của mình rồi lại trả cho mình?…

Sau cùng sẽ là những rủi ro vô cùng lớn ẩn chứa mà các nhà đầu tư theo đám đông phải chịu hậu quả sau này.

Theo kinh nghiệm gần 4 năm tư vấn BĐS cao cấp – Chuyên sâu BĐS đầu tư của tôi, có 03 vấn đề then chốt mà các nhà đầu tư condotel cần đánh giá để lựa chọn được 1 dự án tốt và tiềm năng ở Nha Trang như sau:

1. Năng lực của chủ đầu tư?

Đừng tin những gì CĐT nói, hãy nhìn những gì họ đã làm và đang làm mà thôi. Đây là điều tôi muốn nhắn nhủ đến với quý anh/chị đang tìm hiểu loại hình đầu tư này. Anh/chị nên nhớ CĐT uy tín thì tất cả mọi điều cam kết mới được đảm bảo và thực hiện như: Tiến độ dự án, cam kết lợi nhuận, pháp lý sở hữu và quyền lợi sau này. Tại Việt Nam các CĐT uy tín như Vingroup, Sungroup, Bimgroup, FLC, CEO Group…

Xem thêm: https://duanbietthuchungcu.com

2. Khả năng kinh doanh và khai thác sau thời gian cam kết ra sao?

Đây là điều ít nhà đầu tư quan tâm, đa số chỉ quan tâm các con số lợi nhuận cam kết quảng cáo hào nhoáng. Điều cốt lõi là con số 9%-10%-12%/năm kia là ở đâu ra? Liệu con số lợi nhuận thực tế kỳ vọng tương ứng theo các mức công suất phòng 40%-50%-60%-70%… là bao nhiêu?

3. Đơn vị quản lý condotel là ai và mức độ minh bạch con số kết quả kinh doanh báo cáo hằng năm ra sao?

Một đơn vị quản lý vận hành khai thác tốt sẽ đem đến công suất phòng cao, đảm bảo được chất lượng cũng như giá trị của khách sạn theo thời gian?

Mức độ minh bạch của con số báo cáo kết quả kinh doanh thực tế phụ thuộc vào:

+ Đơn vị kiểm toán độc lập?

+ Uy tín của CĐT?

+ Đơn vị quản lý khai thác là đơn thứ 3 riêng rẽ và độc lập???

Cuối cùng, nếu muốn biết anh/chị có thích hợp đầu tư căn hộ condotel hay không? Nếu đầu tư nên đầu tư vào chủ đầu tư nào, dự án nào và thời điểm nào tại Nha Trang? Anh/chị muốn nhận tư vấn chuyên sâu đầu tư bất động sản, bảng tính dòng tiền, đòn bẩy tài chính, rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư BĐS nghỉ dưỡng?

Theo nguyenhoanganh.net

Xem thêm:

Những góc khuất về pháp lý Condotel

Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng?

Tính thanh khoản cao, cơ hội đầu tư lướt sóng hiệu quả… là những “chiêu” được nhiều môi giới đưa ra khi dụ khách hàng “xuống tiền” đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng Condotel.

Tuy nhiên, thực tế, tính thanh khoản khi đầu tư vào loại hình này có thực sự cao như nhiều người lầm tưởng? Dưới đây là câu trả lời dành cho bạn!

Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng

1. Hiểu rõ về tính thanh khoản khi đầu tư Condotel

Tính thanh khoản trong đầu tư Condotel thường được hiểu đơn giản là khả năng mua – bán các căn hộ của dự án. Theo đó, nếu việc mua đi bán lại của các căn hộ Condotel càng dễ dàng thì tính thanh khoản càng cao và ngược lại.

Thông thường, tính thanh khoản khi đầu tư Condotel thường phụ thuộc vào một số yếu tố sau:

• Chất lượng dự án có tốt hay không?
• Nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nước tại nơi xuất hiện dự án có khả quan không?
• Vị trí xây dựng dự án có tiềm năng gì?
• Chủ đầu tư dự án là ai? Uy tín và tiềm lực ra sao?
• Đơn vị quản lí, vận hành căn hộ Condotel là bên thứ 3 hay trực tiếp chủ đầu tư quản lí?
• Chương trình cam kết có gì hấp dẫn?
• Ưu đãi bán hàng có gì thu hút?…

2. Vậy thực chất, tính thanh khoản khi đầu tư Condotel cao hay thấp?

Về lí thuyết, dựa trên các yếu tố kể trên, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể tự mình đánh giá khách quan tính thanh khoản của dự án. Theo đó, dự án có tính thanh khoản tốt khi có chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín, nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách cao, đơn vị quản lí và vận hành giàu kinh nghiệm, chính sách bán hàng nhiều ưu đãi, chương trình cam kết cho thuê hấp dẫn… và ngược lại.

Tuy nhiên, trên thực tế, với kinh nghiệm của chính bản thân trong 4 năm làm nghề môi giới bất động sản, tôi có thể tự tin khẳng định tính thanh khoản khi đầu tư Condotel là không cao.  Lí do như sau:

• Xét về mặt “vĩ mô”, khi so sánh Condotel và các loại hình khác như đất nền, chung cư, nhà ở anh chị sẽ thấy việc mua đi bán lại 1 khu đất nền, 1 căn nhà chung cư hay nhà ở luôn dễ dàng rất hơn nhiều so với việc quyết định có nên đầu tư một căn hộ Condotel nghỉ dưỡng.
• Xét về mặt “vi mô”, đối với riêng bản thân loại hình Condotel, khi đầu tư, sẽ có 2 trường hợp xảy ra:
• Trường hợp đầu tư thua lỗ: lẽ dĩ nhiên, tính thanh khoản của sản phẩm Condotel là rất xấu. Khả năng bán lại sản phẩm nhằm thu hồi vốn là rất khó xảy ra.
• Trường hợp đầu tư có lãi: Lúc này tính thanh khoản của sản phẩm Condotel rất cao, khả năng chuyển hóa sản phẩm thành tiền mặt khá dễ dàng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu việc đầu tư Condotel thuận lợi và sinh lời hiệu quả, bền vững như vậy thì liệu có nhà đầu tư nào chịu “nhường” miếng bánh béo bở này cho các nhà đầu tư khác hay không? Do đó, nhu cầu đầu tư Condotel có thể leo thang song sản phẩm vẫn cực kì khan hiếm. => tính thanh khoản vẫn thấp như thường.

Vậy, với tính thanh khoản thấp như trên, có nên đầu tư Condotel?

Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng

Câu trả lời là “không nên” với những khách hàng có ý định đầu tư Condotel theo kiểu lướt sóng ngắn hạn.

Bởi như đã biết ở trên, condotel có tính thanh khoản khá thấp, do đó, việc mua sớm bán chênh loại hình sản phẩm này thường không dễ dàng và ít thu được lợi nhuận cao như nhiều người mong muốn.

Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng

Tính thanh khoản của Condotel thật sự không cao so với các loại hình BĐS khác

Câu trả lời là “nên” đối với nhóm khách hàng sau:

– Khách hàng coi việc đầu tư Condotel là “cuộc chiến” lâu dài, nhằm thu được khoản lợi nhuận an nhàn, bền vững cho mai sau.

– Khách hàng muốn đa dạng hóa các kênh đầu tư, “chia trứng nhiều giỏ” giúp sinh lời tối ưu.

– Khách hàng lựa chọn Condotel như một kênh đầu tư hiệu quả nhất giữa các kênh đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro khác như: chứng khoán, vàng, ngoại tệ…

Cuối cùng, nếu đã xác định bước chân vào “cuộc chiến” đầu tư Condotel nhưng vẫn chưa biết đâu là dự án phù hợp nhất với nhu cầu của bản thân hoặc có những thắc mắc, hoang mang về căn hộ nghỉ dưỡng cần được giải đáp, hãy liên hệ ngay chúng tôi, chuyên gia tư vấn bất động sản cao cấp để được hỗ trợ miễn phí, nhiệt tình nhất!

Xem thêm:

Nên chọn Nha Trang là nơi đầu tư Condotel thứ 2?

Condotel ‘đuối sức’ sau cuộc đua cam kết lợi nhuận

Từ chỗ condotel chỉ cam kết lợi nhuận chỉ 6 – 8%/năm, đến nay, nhiều dự án đã đẩy mức cam kết này lên 10%/năm, thậm chí 12 – 15%/năm. Cuộc đua này không nằm ngoài quy luật, “lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn”.

Tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp

Cam kết trả lãi cho nhà đầu tư lên đến 15%/năm tổng giá trị condotel, thậm chí mua lại sản phẩm với giá cao hơn giá bán ban đầu từ 5 – 20%, cùng nhiều ưu đãi khác, nhưng đến nay chủ đầu tư mất khả năng chi trả. Liên tục bị hàng chục khách hàng đòi nợ, chủ đầu tư này đã phải trả lại condotel cho khách hàng, đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% giá mua xuống còn 8%. Câu chuyện vừa diễn ra tại một dự án condotel ở Nha Trang như hồi chuông cảnh tỉnh những nhà đầu tư đang bị “ru ngủ”, bởi con số lợi nhuận cam kết khủng.

Condotel ‘đuối sức’ sau cuộc đua cam kết lợi nhuận

Đây không phải là trường hợp đầu tiên xảy ra tranh chấp liên quan đến quá trình vận hành, chia lợi nhuận ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Cuối năm 2016, nhiều khách hàng mua condotel dự án Fusion Suites Đà Nẵng cũng đã lên tiếng sau nhiều bức xúc về phương thức phân chia lợi nhuận cho thuê và những khoản chi phí phát sinh khác. Một vấn đề khác cũng khiến khách hàng mua condotel ở đây bất an chính là dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhiều năm nhưng chủ condotel vẫn chưa nhận được giấy chủ quyền.

Cam kết lợi nhuận bao nhiêu là hợp lý vẫn là câu chuyện dài chưa có hồi kết. Tuy nhiên, cách đây không lâu, đại diện Savills Việt Nam đã đưa ra một số so sánh đáng chú ý. Theo đó, Việt Nam đang dẫn đầu về tỷ lệ cam kết lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng, so với một số khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, ở khu vực Đông Nam Á. Cụ thể, tại Việt Nam đang có cam kết lợi nhuận với tỷ lệ 10% trong vòng 5 – 10 năm, Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3 – 5 năm và Bali cũng cam kết lợi nhuận 7% trong 2 – 3 năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong vài năm tới, nguồn cung condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến. Điều này có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, tỷ lệ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn condotel. Chính những yếu tố bất cập trong phát triển loại sản phẩm này đang tiềm ẩn nhiều hệ lụy trong tương lai.

Thận trọng với bẫy cam kết lợi nhuận cao

Ông Nguyễn Hoàng Anh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư BeeLand, cho rằng, đại đa số khách hàng khi tìm hiểu kênh đầu tư condotel hiện nay, đều bị “mờ mắt” bởi các con số lợi nhuận cam kết trong mơ. Không dừng ở mức 10%/năm cam kết lợi nhuận trong 10 năm, hiện một số chủ đầu tư mới đã nâng con số lên đến 12%/năm, thậm chí cao hơn nữa, để thu hút khách. Song, thực tế đã chứng minh, đằng sau những con số hấp dẫn đó là rất nhiều rủi ro có thể gặp phải.

“Đầu tư condotel, không nên mải mê chạy theo cam kết lợi nhuận bao nhiêu %, mà quên đi khả năng khai thác thực tế ra sao. Nếu cam kết quá cao so với khả năng thực tế thì nguy cơ tranh chấp rất dễ xảy ra.

Thông thường, chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng khai thác 50 năm với mức cam kết lợi nhuận tối thiểu từ 5 năm đến 10 năm đầu tiên. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này nó phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư có đủ lớn hay không. Và năng lực của chủ đầu tư và đơn vị vận hành condotel đó như thế nào?

Điều vô cùng nguy hiểm là sau thời gian cam kết lợi nhuận tối thiểu, con số lợi nhuận thực tế, chia sẻ 85% – 15% là bao nhiêu, có đáng tin cậy không? Nếu lựa chọn sai, khách hàng sẽ phải trả giá đắt ở giai đoạn này. Cần lưu ý, tính minh bạch của con số lợi nhuận khai thác thực tế phụ thuộc vào: Uy tín của chủ đầu tư; Uy tín và năng lực của đơn vị khai thác condotel sau này; Mức độ kiểm toán của dự án đó ra sao?” – ông Nguyễn Hoàng Anh khuyến cáo.

Mặt khác, theo ông Lê Hoàng Châu, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 – 12%, trong 8 – 12 năm, thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Các chuyên gia cũng lưu ý, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư cũng chưa có giải pháp rõ ràng, để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 – 12 năm). Đây là những điểm nhà đầu tư cần lưu ý để cân nhắc khi đầu tư loại sản phẩm này.

(Nguồn: http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/condotel-duoi-suc-sau-cuoc-dua-cam-ket-loi-nhuan-394330.html)

Xem thêm:

Đầu tư Condotel – Cam kết lợi nhuận bao nhiêu % có quan trọng?