05 rủi ro phải biết khi đầu tư Condotel
Cơ hội nào cũng luôn đi kèm với rủi ro. Và trong đầu tư bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật hiển nhiên đó. Song đa số các bạn tư vấn bán hàng thường lờ đi hoặc nói dối các nhà đầu tư để dụ dỗ và ép khách hàng xuống cọc vì lợi ích trước mắt.
Với quan điểm làm việc: “Một lần tư vấn – Cả đời song hành cùng nhà đầu tư”. Tôi sẽ phân tích 05 rủi ro lớn nhất có thể gặp phải khi đầu tư condotel để quý anh/chị nắm được. Và cách quản trị những rủi ro đó như thế nào?
Đầu tư Condotel
05 rủi ro khi đầu tư Condotel
1. Rủi ro về lựa chọn chủ đầu tư:
Đây có thể nói là rủi ro số 1 khi đầu tư 1 căn hộ khách sạn Condotel nào đó. Việc lựa chọn được 1 Chủ đầu tư uy tín đủ năng lực để phát triển dự án quyết định đến thành bại của đầu tư Condotel. Giữa ma trận các dự án Condotel được mở bán khắp các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang. Phú Quốc, Quy Nhơn, Hạ Long, Thanh Hoá…không hề dễ để chọn được chủ đầu tư nào “thực sự” tốt. Nếu chọn sai anh/chị sẽ không có cơ hội sửa chữa sai lầm. Đơn giản là như thế này:
+ Chủ đầu tư “tốt” sẽ đảm bảo tất cả những gì cam kết và dự kiến với khách hàng với dự án được đảm bảo là tiến độ thi công, cam kết lợi nhuận, công suất phòng dự kiến…
+ Ngược lại 1 Chủ đầu tư “ xấu” sẽ dẫn đến chậm tiến độ, chậm bàn giao, thủ tục pháp lý bị bỏ ngỏ, khả năng khai thác vận hành sau này kém, lợi nhuận cam kết có thể bị vỡ.
Đầu tư Condotel
Với kinh nghiệm chuyên sâu của tôi, 1 chủ đầu tư “ tốt “ thể hiện qua:
– Năng lực của Chủ đầu tư: ( Vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển các dự án cũ, quy mô…)
– Uy tín của Chủ đầu tư: ( Vô cùng quan trọng cái này dễ dàng lựa chọn qua những dự án Chủ đầu tư đã làm như thế nào, mức độ hài lòng KH, cổ đông trong và ngoài nước…)
Ở Việt Nam 1 số chủ đầu tư uy tín nhất theo tôi đánh giá đó là: Vingroup, Sungroup, Sovico Holding…
2. Rủi ro về tính thanh khoản:
Đây là yếu tố vô cùng quan trọng khi đầu tư Condotel. Tính thanh khoản hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Và với condotel tinh thanh khoản sẽ cần phân tích 2 thời kỳ như sau:
+ Trước khi đưa vào khai thác: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm của Chủ đầu tư đã bán, số lượng còn lại, số lượng nhu cầu đầu tư vào dự án, nguồn cung các sản phẩm cạnh tranh gần khu vực dự án đó. Cung ít cầu nhiều hay cầu nhiều cung ít.
+ Sau khi đưa vào khai thác vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào lợi nhuận hằng năm thực tế > hay = mức lợi nhuận cam kết tối thiểu của Chủ đầu tư. Nếu công suất phòng, giá phòng tốt >> Lợi nhuận cao >> Thanh khoản cao và bán lời so với giá gốc khi đầu tư. Và ngược lại…
Đầu tư Condotel
Về cơ bản, tôi muốn khẳng định với anh/chị là Condotel là loại hình có tính thanh khoản thấp hơn so với các loại hình BĐS khác như nhà phố, chung cư, đất nền…Nó thích hợp với đầu tư dài hạn, con gà đẻ trứng vàng tự động nhiều hơn là lướt sóng, ngắn hạn tăng giá gốc là không phù hợp. Vì vậy anh/chị nên xác định rõ mục tiêu đầu tư Condotel ngay từ đầu.
3. Rủi ro về khả năng khai thác vận hành:
Yếu tố thứ 3 này cũng vô cùng quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh Condotel quyết định đến công suất phòng, giá phòng/đêm và lợi nhuận hằng năm của nhà đầu tư. Anh/chị đừng quá bận tâm vào những gì quảng cáo đường mật. Có 3 điều anh/chị cần đặt biệt chú ý để ngăn ngừa rủi ro này:
+ Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án dựa vào các đơn vị khảo sát thị trường độc lập quốc tế.
+ Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của thương hiệu đơn vị vận hành khai thác.
+ Nguồn cung phòng Condotel khu vực trong tương lai khi dự án đi vào khai thác.
+ Giá phòng thực tế tương đương quanh khu vực có dự án Condotel.
+ Tỉ lệ chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị vận hành đó.
4. Rủi ro về lãi suất ngân hàng tương lai:
Yếu tố này cần đặc biệt quan trọng với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều đó là vay vốn ngân hàng. Thông thường khi tính bài toán đầu tư với kinh nghiệm của tôi thì vốn tự có của anh/chị phải đạt từ 50% trở lên mới nên đầu tư. Nhiều anh/chị chỉ đầu tư 30% đến 40% phần còn lại vay ngân hàng tôi thấy khá nhiều rủi ro liên quan đến lãi suất ngân hàng. Thực tế mức lãi suất khi tính toán lợi nhuận để bù lại lãi suất và nợ gốc đều hằng năm là của hiện tại năm 2017. Biến động lãi suất không ai biết trước tương lai như thế nào. Mức trung bình hiện tại đang khoảng 9.5% – 10.5%/năm lãi suất vay ngân hàng. Trong khi đó với cam kết lợi nhuận thường cố định 10% đến 12%/năm trong 05 năm đến 10 năm. Như vậy nếu lãi suất ngân hàng biến động lớn rủi ro thuộc về nhà đầu tư.
>> Lời khuyên của tôi dành cho anh/chị nhà đầu tư là nếu có đủ 50% vốn tự có hãy đầu tư. Dưới 50% là không nên đầu tư.
5. Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận tối thiểu:
Cam kết về lợi nhuận là cam kết riêng với hợp đồng khai thác vận hành. Thông thường là ký hợp đồng 50 năm cam kết từ 5 năm đến 10 năm hoặc hơn. Song không phải cam kết nào cũng sẽ thành hiện thực. Điều này nó phụ thuộc vào uy tín của Chủ đầu tư có đủ lớn hay không. Và năng lực của Chủ đầu tư đó như thế nào? Quay lại gần chục năm trước đã có rất nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển cam kết hoành tráng nhưng sau đó vỡ trận và “mất tiêu” không thấy ông Chủ đầu tư đó đâu.
>> Kiện Chủ đầu tư đó lúc họ “mất tiêu” như chúng ta đang kiện bóng đêm mà thôi.
>> Lựa chọn Chủ đầu tư để tránh rủi ro này!!!
Xem thêm:
[…] 5 rủi ro phải biết khi đầu tư Condotel […]