Theo dự đoán của các chuyên gia, năm 2017 cùng với phân khúc nhà ở trung bình, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường bất động sản do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đang và sẽ triển khai tại các trung tâm du lịch của Việt Nam như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc.

Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức condotel ven biển là đòi hỏi cấp thiết nhằm điều chỉnh thực trạng, đón bắt xu thế phát triển của thị trường bất động sản. Hội thảo ngày hôm nay nhằm đánh giá thực tiễn, đề xuất Quốc hội xem xét điều chỉnh chính sách, pháp luật để Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan điều chỉnh và/hoặc ban hành các nghị định, thông tư mới về condotel ven biển là một hoạt động đặc biệt có ý nghĩa.

Từ thực tiễn kinh doanh, Tập đoàn CEO nhận thấy các quy định pháp luật liên quan tới bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng chưa thật sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương. Tôi xin nêu vắn tắt một số vướng mắc nổi bật.

Thứ nhất, về quy hoạch. Pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn.

Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, chúng tôi đề nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án.

Tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở được thể hiện trong quy hoạch sẽ theo đề xuất của chủ đầu tư dự án hoặc một tỷ lệ nhất định theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án). Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp

Thực tiễn tại Phú Quốc tỉ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở dành cho biệt thự là 10%/tổng diện tích đất dự án; tại Nha Trang tỉ lệ này khác nhau theo đề xuất của các chủ đầu tư.

Dự án Condotel

Thứ hai, về quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận hành condotel ven biển. Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện nay, condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình.

Ví dụ: Theo Quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m² diện tích căn hộ phải có 20m² diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.

Vì vậy, chúng tôi đề xuất các cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.

Từ góc độ quản lý vận hành, với tính chất là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, condotel ven biển cũng cần một cơ chế quản lý, vận hành khác biệt so với nhà chung cư. Nếu như chung cư bắt buộc phải thành lập Ban quản trị thì ở condotel ven biển, chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn thực hiện việc quản lý, vận hành cho mục đích cho thuê nghỉ dưỡng.

Vì lẽ đó, cơ quan có thẩm quyền cần ban hành quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho condotel ven biển đảm bảo condotel ven biển sẽ có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn.

Thứ ba, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (Giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển. Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản).  

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Chúng tôi cho rằng, để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thể chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Thứ tư, về thời hạn sở hữu condotel ven biển. Thực tế, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Về mặt chính sách, pháp luật, một số các địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ trong thời gian vừa qua là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài. Hiện Khánh Hòa đang là địa phương được các doanh nghiệp đầu tư đánh giá cao về sự vận dụng này.

Theo chúng tôi, phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển, theo đó các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.

Về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, chúng tôi đề xuất sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở;
• Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thứ năm, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, theo chúng tôi, pháp luật nên quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu.

Cụ thể, cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Condotel

Thứ sáu, về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó”.

Như vậy, cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm đối tượng được mua condotel ven biển trong khi thực tế cho thấy rất nhiều cá nhân nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào loại hình bất động sản này.

Nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước, chúng tôi đề xuất pháp luật nên sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu.

Thứ bảy, về mặt tài chính. Thời gian vừa qua, do các khách hàng mua condotel ven biển gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ đã mua nên họ không thể tiếp cận các nguồn tín dụng nhằm giải quyết khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ.

Chúng tôi mong muốn rằng, cùng với việc quy định rõ ràng về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ nghỉ dưỡng như chúng tôi đã đề xuất ở trên, Ngân hàng nhà nước sẽ có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.

Thứ tám, về vấn đề đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án. Dự án bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với du lịch là một trong những loại hình dự án cần đầu tư đồng bộ cả trong và ngoài hàng rào dự án để đảm bảo tính xanh, sạch, đẹp cũng như đầy đủ hạ tầng, tiện ích khi đi vào khai thác của dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tiễn hiện nay các nhà phát triển bất động sản lớn triển khai dự án rất nhanh, trong vòng một năm có thể hoàn thành cả khu tổ hợp nghỉ dưỡng hàng ngàn phòng. Tuy nhiên, vì nhiều lí do tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến hàng rào dự án thường rất chậm. Vì lẽ đó, chúng tôi đề xuất Nhà nước ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.