Bán bất động sản bằng ký quỹ: Khuyến khích nhưng phải kiểm soát
Bán bất động sản bằng ký quỹ: Khuyến khích nhưng phải kiểm soát
Thời gian gần đây, không ít khách hàng mua các dự án bất động sản băn khoăn với hình thức bán hàng bằng ký quỹ và lo lắng về tính pháp lý của nó.
Bán bất động sản bằng hình thức ký quỹ là không trái luật
Những ngày đầu tháng 7, một dự án chung cư xây dựng tại Đông Anh (Hà Nội) được phát hiện là huy động vốn bằng hình thức ký quỹ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Hình thức không trái luật?
Đơn vị phân phối dự án tiết lộ để mua nhà dự án này, khách hàng phải ký biên bản “Thỏa thuận ký quỹ” với số tiền đóng vào 15% giá trị hợp đồng.
“Quỹ được ngân hàng quản lý, là tài khoản đóng nên chủ đầu tư không thể lấy ra sử dụng được. Tới tháng 9, khi chủ đầu tư có đầy đủ giấy phép xây dựng, xây xong móng, ra được hợp đồng mua bán thì số tiền này sẽ chuyển sang cho chủ đầu tư thay phần đóng 15% số tiền mua nhà đợt 1” – nhân viên này cho biết.
Theo tìm hiểu của phóng viên, không chỉ có duy nhất dự án này đặt giữ chỗ mua căn hộ bằng hình thức thỏa thuận ký quỹ mà trên thị trường có rất nhiều dự án.
Một số khách hàng lo ngại chủ đầu tư đang làm sai luật. Tuy nhiên ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hình thức hợp đồng thoả thuận ký quỹ bất động sản là một hình thức không trái luật.
Ông Nam cho hay, theo quy định, chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi họ phải hoàn thiện thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước, trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương… Cách bán này là ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.
“Việc thỏa thuận giữa các bên theo hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Khi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản. Ký quỹ có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của người mua đến dự án và hình thức ký quỹ bất động sản là không phạm luật”, ông Nam nói.
Tiền ký quỹ không thuộc về chủ đầu tư
Một trong những quy trình trong thỏa thuận ký quỹ, đó là bên chủ đầu tư mở 1 tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để nhận tiền gửi vào của khách hàng. Vì số tiền này nộp vào ngân hàng là tài khoản đóng nên chủ đầu tư không được tiêu. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khách hàng có quyền làm đơn xin rút lại số tiền này.
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch Tập đoàn CEN Group cho rằng, xét về hoạt động kinh doanh thông thường, hình thức thoả thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp đáp ứng xu thế chung mà nhiều nước vẫn áp dụng hình thức này từ rất lâu trên thế giới.
Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng dân sự ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian. Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư.
“Đây chỉ là hình thức sẽ giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá, giúp chủ đầu tư giảm một phần giá và ưu đãi cho khách hang, giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm bất động sản với mức giá ban đầu thấp nhất” – ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm.
TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, đây là hình thức tốt cho cả khách hàng và chủ đầu tư, một mặt giúp cho khách hàng thể hiện được sự quan tâm của họ với các sản phẩm ưng ý của dự án, mặt khác giúp chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh của mình.
“Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện hình thức này từ lâu và tôi cho rằng, hình thức này cần được khuyến khích ở Việt Nam. Bởi hình thức góp vốn hiện nay đang tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có hiện tượng chủ đầu tư ôm tiền ra nước ngoài hay ôm vốn để đầu tư dàn trải” – ông Liêm cho biết.
Ông Liêm cũng đưa ra lời khuyên, trước khi thực hiện ký quỹ, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh qua các công cụ tham chiếu. Cần thiết thuê luật sư để họ tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và hỗ trợ giải quyết các tình huống rủi ro có thể xảy ra.
Xem thêm:
- Published in Tin tức
Ký quỹ tốt cho khách hàng và chủ đầu tư
Ký quỹ tốt cho khách hàng và chủ đầu tư
Thời gian gần đây, nhiều khách hàng băn khoăn đến hình thức hợp đồng thoả thuận ký quỹ uỷ thác để được quyền ưu tiên mua bất động sản.
Ký quỹ tốt cho khách hàng và chủ đầu tư
Hợp đồng này có sự tham gia của ba bên là chủ đầu tư, ngân hàng và khách ký quỹ.
Mục đích ký quỹ là khách hàng nộp một khoản tiền nhất định vào tài khoản chung được phong toả với các điều khoản chính là đến mốc thời gian đã thống nhất số tiền này hoặc sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi ký hợp đồng mua bán (khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán) hoặc sẽ hoàn trả lại tiền đã ký quỹ cho khách hàng.
Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư từ chối không tham gia sẽ có điều khoản thưởng phạt khá rõ ràng.
Đây là hình thức tốt cho cả khách hàng và chủ đầu tư, một mặt giúp cho khách hàng thể hiện được sự quan tâm của họ với các sản phẩm ưng ý của dự án, mặt khác giúp chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án, từ đó chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, làm cơ sở xây dựng chính sách giá, tạo điều kiện giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm bất động sản với mức giá ban đầu thấp nhất.
Nhiều nước trên thế giới đã thực hiện hình thức này từ lâu và hình thức này cần được khuyến khích ở Việt Nam, nó hoàn toàn khác với hình thức góp vốn từ khách hàng hiện nay. Bởi hình thức góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua, góp vốn vào nhưng không có lãi, không kiểm soát được vốn của mình được dùng vào việc gì.
Còn hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng dân sự ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro so với đặt cọc thông thường vì đặt cọc thông thường còn khó lấy lại tiền hơn từ chủ đầu tư hoặc các khâu trung gian. Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư.
Hợp đồng thoả thuận ký quỹ trong đó tài khoản phong toả nên chủ đầu tư không thể sử dụng tiền vào mục đích khác. Đây chỉ là hình thức sẽ giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá, giúp chủ đầu tư giảm một phần giá và ưu đãi cho khách hang, giúp khách hàng được tiếp cận sản phẩm bất động sản với mức giá ban đầu thấp nhất.
Tuy nhiên, trước khi thực hiện ký quỹ, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin về dự án, năng lực chủ đầu tư cũng như năng lực ngân hàng bảo lãnh qua các công cụ tham chiếu.
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS, Tin tức
Sắp thông xe cao tốc 13.000 tỷ: Hà Nội đi Hạ Long còn 90 phút
Sắp thông xe cao tốc 13.000 tỷ: Hà Nội đi Hạ Long còn 90 phút
Việc hoàn thiện tuyến cao tốc Hạ Long – Hải Phòng (tổng mức đầu tư 13.000 tỷ đồng) sẽ rút ngắn khoảng cách giữa Hạ Long và Hải Phòng xuống còn 25 km, thay vì khoảng 70 km như hiện nay. Với vận tốc thiết kế 100 km/h, kết nối vào đường cao tốc Hải Phòng – Hà Nội sẽ rút ngắn được khoảng 60 km từ Hạ Long đi Hà Nội và thời gian di chuyển chỉ còn khoảng 90 phút.
Cao tốc Hải Phòng – Hạ Long sắp thông xe
Theo tin từ Văn phòng Chính phủ, ngày 25/8, Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đã có chuyến thị sát tiến độ thi công của dự án cao tốc Hải Phòng – Hạ Long và dự án cầu Bạch Đằng đang được triển khai theo hình thức BOT.
Sau 3 năm khởi công, dự án đường cao tốc Hải Phòng – Hạ Long với chiều dài hơn 20 km nối thành phố Hạ Long với Hải Phòng (tại vị trí cầu Bạch Đằng) đang đi vào các giai đoạn thi công cuối cùng để thông toàn tuyến vào trước Tết Nguyên đán Mậu Tuất 2018. Tổng mức đầu tư của dự án này là trên 13.000 tỷ đồng.
Chủ tịch UBND tỉnh Quảng NinhNguyễn Đức Long cho biết, đây là công trình có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của địa phương khi kết nối thuận tiện tới Hải Phòng và Hà Nội, giúp thời gian di chuyển từ Hạ Long đi Hà Nội chỉ còn 90 phút ô tô chạy, thay vì phải mất 200 phút như hiện nay.
Là dự án được đầu tư theo hình thức BOT, ông Nguyễn Đức Long cho biết, người dân có quyền lựa chọn đi cao tốc Hải Phòng – Hạ Long hoặc đi theo đường 10 hiện nay để tới Quảng Ninh.
Thị sát dọc tuyến đường này, đặc biệt là tại vị trí xây dựng cầu Bạch Đằng – hạng mục quan trọng nhất của dự án, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ đánh giá cao năng lực và sự nỗ lực của các nhà thầu thi công trong điều kiện địa chất yếu, sụt lún.
Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đề nghị tỉnh Quảng Ninh, chủ đầu tư, các nhà thầu bảo đảm chất lượng và tiến độ công trình như đã cam kết để nhanh chóng đưa dự án vào khai thác, đáp ứng nhu cầu đi lại, vận chuyển hàng hoá thuận tiện của người dân, doanh nghiệp. Các nhà thầu đặc biệt quan tâm tới an toàn lao động, không để xảy ra sai sót, tai nạn cho người lao động.
Cũng trong quý I/2018, cùng với việc hoàn thành dự án cao tốc Hải Phòng-Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng sẽ hoàn thành các dự án cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, sân bay Vân Đồn… Đây đều là những công trình hạ tầng giao thông kết nối rất quan trọng của tỉnh.
Dự án đường cao tốc Hạ Long-Hải Phòng có điểm đầu tại Km 102 + 300 QL 18, thuộc phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; điểm cuối tại Km 25 + 214 giao với đường cao tốc Hà Nội-Hải Phòng, thuộc phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
Theo thiết kế, tuyến đường cao tốc này có tổng chiều dài khoảng 25 km, gồm 4 làn xe, vận tốc thiết kế là 100 km/h. Trong đó, phần đường cao tốc nối Hạ Long với cầu Bạch Đằng dài 19,5 km (dự án đường cao tốc nối Hạ Long với cầu Bạch Đằng) và còn lại là phần cầu Bạch Đằng dài 5,45 km.
Dự án đường nối Hạ Long với cầu Bạch Đằng do Sở Giao thông vận tải tỉnh Quảng Ninh làm chủ đầu tư, nguồn vốn sử dụng ngân sách của tỉnh Quảng Ninh và các nguồn vốn huy động khác với tổng số tiền trên 6.400 tỷ đồng. Thời gian hoàn thành đoạn Hạ Long – cầu Bạch Đằng vào năm 2016.
Phần còn lại là cầu Bạch Đằng có chiều dài 5,45 km với tổng số tiền phê duyệt dự án là 7.200 tỷ đồng, đầu tư theo hình thức BOT.
Dự án gồm cầu chính – cầu Bạch Đằng, đường dẫn… Cầu có kết cấu vĩnh cửu bê tông cốt thép, bê tông cốt thép dự ứng lực; vận tốc thiết kế 100 km/h, chiều dài cầu 3.054 m. Nhà thầu khởi công xây dựng dự án vào quý I/2015 và dự kiến hoàn thiện vào năm 2017.
Việc hoàn thiện tuyến cao tốc Hạ Long – Hải Phòng sẽ rút ngắn khoảng cách giữa Hạ Long và Hải Phòng xuống còn 25 km, thay vì khoảng 70 km như hiện nay. Với vận tốc thiết kế 100 km/h, kết nối vào đường cao tốc Hải Phòng – Hà Nội sẽ rút ngắn được khoảng 60 km từ Hạ Long đi Hà Nội và thời gian di chuyển chỉ còn khoảng 90 phút.
Ngoài ra, tuyến cao tốc sẽ giúp cho việc kết nối hạ tầng giao thông giữa các tuyến được đồng bộ, tăng lưu lượng hàng hóa vận chuyển từ Quảng Ninh đi các tỉnh khu vực phía Bắc và ngược lại.
Nguồn: Vietnamnet.vn
Xem them:
- Published in Tin tức
Cân nhắc đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên
Cân nhắc đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên
(DĐDN) – Bộ Tài chính đang dự định đánh Thuế Tài sản mang tính trực thu, trong đó có việc đánh thuế những người sở hữu 2 nhà ở trở lên. Nhiều doanh nghiệp lo ngại chính đề xuất này sẽ khiến thị trường bất động sản vừa khởi sắc sẽ chuyển lạnh.
Thị trường bất động sản vừa khởi sắc có thể chuyển “lạnh”
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, đây là đề xuất hoàn toàn mới của Bộ Tài chính và cũng chưa công bố cách tính thuế cụ thể. Sắc thuế này nhằm đánh trên những người mua nhiều bất động sản, mua không phải để ở mà để đầu tư, là một trong những biện pháp quan trọng được các nước sử dụng nhằm ngăn ngừa nạn đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Cản trở hoạt động của doanh nghiệp
Ông Châu chỉ rõ, hiện nay thuế đất nước ta là 0,03% bảng giá nhà nước, lũy tiến cao nhất là 0,15%, được xem là quá thấp. Hơn nữa, luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực năm 2012 nhưng mới chỉ thu thuế đất, chưa thu thuế nhà ở. Trong khi đó, khung giá đất của nhà nước chỉ bằng khoảng 30 – 40% giá thị trường.
“Thuế nhà đất đã thấp, lại đụng tình trạng khá phổ biến là giá trên hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá của nhà nước, khiến nhà nước thất thu thuế đất rất lớn”, ông Châu nói.
Ông Châu cũng đánh giá, việc hạn chế đầu cơ bất động sản, tránh bong bóng cho thị trường bất động sản bằng cách thu thuế là giải pháp tốt, tuy nhiên cũng cần cân nhắc việc thực hiện.
Ông Châu đưa ra dẫn chứng, với việc đánh thuế từ nhà thứ 2, thứ 3, tuy nhiên trên thực tế tại TP.HCM có nhiều nhà mua cả 3 căn hộ thì diện tích cũng chỉ xấp xỉ 100m2, trong khi đó, có người mua 1 căn nhà lên tới vài trăm mét vuông. “Vậy nên, có công bằng với những người sở hữu nhiều nhà, diện tích bé bị đánh thuế trong khi có người mua 1 căn nhà nhưng diện tích lớn” – ông Châu nói.
PGS.TS Đỗ Đức Định – Chủ tịch Hội đồng khoa học Trung tâm nghiên cứu kinh tế xã hội Việt Nam cũng tỏ ra đồng tình với định hướng đánh thuế đối với người có từ nhà thứ hai trở lên.
Song, ông Định cho rằng việc tính toán mức thu thế nào cần được xem xét kỹ vì hiện nay số thuế, phí phải nộp của nhiều cá nhân, tổ chức đã ở mức cao. Nếu đánh thuế quá cao sẽ gây cản trở cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp cũng như túi tiền của người dân.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành cũng lưu ý đến việc nhiều người sẽ tìm cách “lách” luật. “Khi bị đánh thuế có thể cho người thân đứng tên. Và không loại trừ, khi thực hiện thì người mua nhà bắt tay ngầm với cán bộ thuế để kê khai chỉ mua 1 nhà”, ông Đực cho biết.
Cần cân nhắc
Theo tìm hiểu của phóng viên, sắc thuế này đã được đề xuất từ hơn 5 năm trước với tên gọi là Thuế Nhà ở, nằm trong Luật Thuế nhà đất, song tại thời điểm đó đề xuất này không được Quốc hội thông qua. Trong khi đó, theo nhiều ý kiến, sắc thuế trực thu này chỉ có khả năng nằm trên giấy vì đi vào thực tế rất khó thực hiện, trong trường hợp thực hiện được thì sẽ tạo ra tiêu cực bắt tay ngầm để lách thuế!
Tuy nhiên nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở đi là hợp lý. Bởi theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, đây là chính sách vừa đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước, vừa góp phần bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí nhà ở.
Trao đổi với DĐDN, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bày tỏ sự ủng hộ việc đánh thuế tài sản những người sở hữu nhiều nhà ở.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay chính sách thuế đất đai ở Việt Nam vẫn còn mang nặng nhiều tư duy bao cấp, chưa điều chỉnh được theo tính thị trường. “Hiện giá bất động sản rất cao trong khi thuế thấp khiến luồng vốn xã hội thay vì được đưa vào đầu tư sản xuất kinh doanh thì lại đầu tư vào tích trữ trong bất động sản. Tình trạng đầu cơ khiến bất động sản trở thành lĩnh vực thu lợi cao nhất trong các loại hình đầu tư, lấy mất nhiều cơ hội cho nền kinh tế phát triển”.
Ở góc độ người dân có thể thấy quy định này là không phù hợp và tăng thêm gánh nặng bởi nguồn tiền họ mua, đầu tư thêm căn nhà thứ 2, 3 đa phần là nguồn tiền đã chịu thuế.
“Một người góp vốn vào thành lập doanh nghiệp thì doanh nghiệp đã nộp thuế. Cổ tức thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Cũng số tiền thu nhập đó, người dân gửi tiết kiệm hoặc giữ ở nhà thì không bị đánh thuế, nhưng nếu muốn đầu tư một căn nhà cho thuê thì đã phải chịu lệ phí trước bạ, thuế thu nhập chuyển nhượng, thuế nhà đất. Như vậy, người dân phải chịu 2 đầu thuế, gây ra sự thuế chồng thuế, căn cứ tính thuế không đồng nhất, dễ dẫn đến sự không bình đẳng về mức thuế phải nộp giữa các đối tượng có cùng loại tài sản”.
Các chuyên gia cũng lưu ý, sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường là việc nên làm nhưng hết sức cân nhắc khi sử dụng thuế trực thu bởi thông thường loại thuế này chỉ giải quyết tình trạng đầu cơ trong nhà đất, nhưng nó có thể khiến thị trường bất động sản vừa khởi sắc chuyển lạnh.
Xem thêm:
- Published in Tin tức
Băn khoăn đánh thuế nhà ở thứ 2
Băn khoăn đánh thuế nhà ở thứ 2
Những ngày gần đây thông tin Bộ Tài chính sẽ đánh thuế nhà, nhất là những nhà thứ 2-3 trở lên đang thu hút sự quan tâm của dư luận.
Việc đánh thuế nhà ở thứ 2 trở lên không còn xa lạ với các nước trên thế giới khi mà họ đánh thuế ở các mức độ khác nhau. Còn tại Việt Nam, cho đến nay, người sở hữu nhà không phải nộp thuế, trong khi đó, thuế đất thì quá thấp, chỉ ở mức 0,03% theo bảng giá đất của nhà nước. Vì thế, nhiều người sẵn sàng tích góp, thậm chí vay tiền mua bất động sản.
Cũng bởi không đánh thuế nhà ở, nên cơ quan quản lý cũng khó kiểm soát được tài sản cá nhân.
Dù việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi đã được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới nhưng họ là những nước thị trường bất động sản minh bạch có hệ thống quản lý chặt thế nhưng ở nước ta vấn đề đánh thuế như thế nào là điều không phải dễ. Chúng ta cần 1 đến 3 năm để hoàn thiện tất cả các vấn đề quy định về quản lý đất đai, nhà cửa, trước khi tính tới vấn đề đánh thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở đi.
Một số chuyên gia còn băn khoăn về tính khả thi và cho rằng để thực thi được sắc thuế này sẽ gặp không ít khó khăn khi có một kẽ hở lớn là nhiều người mua nhà và nhờ đứng tên hộ. Không ít trường hợp giấy tờ nhà đất chưa cấp hoặc ghi nhận hiện trạng diện tích không chính xác. Và cũng không loại trừ trường hợp khi thực hiện luật thuế này, người mua nhà bắt tay ngầm với cán bộ thuế để kê khai chỉ mua 1 nhà.
Ngoài ra Bộ Tài chính cũng không nên “ốp” theo số lượng căn nhà mà cần theo số diện tích sở hữu và giá trị tài sản tối thiểu bị đánh thuế.
Trước mắt, để hạn chế đầu cơ, một số chuyên gia đưa ra phương án, một ngôi nhà mà sở hữu dưới 5 năm, nếu bán đi thì thuế chuyển nhượng có thể tăng cao hơn vì như thế coi như mua để kinh doanh. Nhưng quá 5 – 10 năm anh bán đi thì có thể thuế chuyển nhượng vẫn chỉ là 2%…
Bộ Tài chính cho biết, sẽ tiếp tục nghiên cứu thuế tài sản, theo đó sẽ tính toán đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2-3 trở lên. Việc đánh thuế tài sản cần phải xây dựng luật, và cần Quốc hội cho vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội.
Nếu thực hiện được thì đây sẽ là một bước đi táo bạo trong việc quản lý, vừa đảm bảo công khai minh bạch về tài sản cá nhân, lại vừa có nguồn thu vững chắc để quy hoạch, phát triển hạ tầng đô thị.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc đánh thuế người có căn nhà thứ hai trở lên cần phải trải qua một lộ trình để xây dựng cơ chế phù hợp và thỏa đáng. Bởi hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và đang rất hấp dẫn. Có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai trở lên. Kiến nghị này có thể làm giảm mức hấp dẫn của thị trường bất động sản với các nhà đầu tư và sẽ ảnh hưởng đến lượng giao dịch trên thị trường.
Do vậy cần phải tiến hành các nghiên cứu thị trường chuyên sâu để có thể đánh giá mức độ ảnh hưởng của điều luật này trên thị trường bất động sản, tránh tình trạng thị trường bất động sản vừa khởi sắc sẽ chuyển lạnh.
Xem them:
Mô hình và các giai đoạn phát triển Condotel tại Việt Nam và Thế Giới
- Published in KIẾN THỨC BĐS, Tin tức
Mô hình và các giai đoạn phát triển Condotel tại Việt Nam và Thế Giới
Mô hình và các giai đoạn phát triển Condotel tại Việt Nam và Thế Giới
“Condotel” từ khoá gây sốt cho giới đầu tư bất động sản thời gian vừa qua tại Việt Nam. Với lợi nhuận cao, an nhàn và hằng năm có 15 đêm nghỉ dưỡng cùng gia đình, condotel đang là xu thế đầu tư bất động sản tốt nhất năm 2015-2016 và 2017. Song bản chất mô hình condotel là gì? Cơ chế quản lý vận hành ra sao? Các giai đoạn phát triển loại hình này trên thế giới như thế nào?
Khái niệm condotel là gì?
Condotel – Viết đầy đủ là condo-hotel được hiểu là từ viết tắt của condo (chung cư) & hotel (khách sạn). Condotel là sản phẩm lai giữa căn hộ với khách sạn. Mang nhiều ưu điểm của cả 2 loại hình bất động sản condotel đã phát triển từ rất lâu trên thế giới.
Căn hộ khách sạn Condotel ra đời và phát triển trên thế giới
Vào những năm 1980, Condotel đã bắt đầu được xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng từ những năm 1950 nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển tại đây. Việc chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát.
Chỉ cần đầu tư số vốn khoảng 100.000 USD là nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng chúng làm nơi nghỉ dưỡng gần bãi biển vào những dịp cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương.
Condotel ở MiaMi
Sau 8 năm sau đó 1986, do nhiều nguyên nhân đã dẫn dến việc chính quyền sở tại thay đổi luật thuế nhằm ngăn chặn người mua sử dung condotel làm nơi rửa tiền và trốn thuế. Vì lý do đó condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990.
Tiếp đó vào những năm 2000, chung cư Mutiny in Coconut Grove, FL ở ngoại ô Miami vì muốn bán lại khu chung cư này một cách hiệu quả nhất nên chủ đầu tư đã nghĩ ra cách thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu.
Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này để xây dựng các khách sạn Bentley Miami South Beach.
Kể từ đây, thị trường condotel đã chính thức hình thành và phát triển. Từ vài condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới. Nổi bật nhất trên thế giới là các condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet Thái Lan…
Ví dụ như các địa điểm xây dựng condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New York, Myrtle Beach, South Carolina, và Orlando, Florida…
Condotel về Việt Nam phát triển như thế nào?
Tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang Plaza được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Tòa tháp này được hoàn thành vào năm 2009, trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao.
Sau Nha Trang Plaza, tại các trung tâm du lịch nổi tiếng của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,… đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được triển khai xây dựng như: CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay – condotel Resort, condotel Panorama Nha Trang, Virgo Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang, InterContinental Nha Trang, dự án Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Dà Nẵng, FHome Đà Nẵng,Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, PremierVillage Villas Phú Quốc,Condotel Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc,…
Gần đây nhất là Golden Peak 28E Tran Phu Nha Trang, Vogue Resort Condotel Bãi Dài Nha Trang, FLC Hạ Long Condotel, Citadines Hạ Long BimGroup Condotel…
>> Dự án condotel đầu tư an toàn nhất Nha Trang hiện nay: Golden Peak 28E Tran Phu Nha Trang
1. Cách thức hoạt động condotel
+ Condotel có chức năng của một khách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê
+ Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.
2. Chủ sở hữu condotel là ai?
Chủ sở hữu khách sạn căn hộ thường là 2 nhóm chính:
+ Nhà đầu tư: Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ khách sạn với mục đích đầu tư để tăng lợi nhuận. Với họ, điểm hấp dẫn của condotel là khả năng thu hồi vốn nhanh. Việc bán sản phẩm Condotel giống như bán một căn hộ là có thể mang lại lợi nhuận ngay lập tức
+ Khách du lịch, doanh nhân thành đạt và người có mức thu nhập trung lưu: Đây là nhóm khách hàng mua hoặc thuê Condotel để hưởng thụ cuộc sống, muốn tận hưởng kỳ nghỉ dài cũng như muốn thể hiện đẳng cấp thượng lưu tại một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi với chi phí vừa phải.
3, Lợi ích tài chính
Có 4 yếu tố chính tập trung khi mà bàn về lợi ích tài chính của việc sở hữu Condo Hotel:
+ Lợi nhuận từ việc cho thuê
+ Dòng tiền
+ Sự tăng giá
+ Bài toán tài chính
Mô hình dự án condotel đang trở thành xu hướng của bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn thế giới bởi những lợi ích “kép” mà nó mang lại, bao gồm Đầu tư – nghỉ dưỡng – cho thuê và trao đổi với các resort liên kết ở các quốc gia khác. Sở hữu condotel, bạn không chỉ có những kỳ nghỉ tuyệt vời tại “ngôi nhà thứ 2” sang trọng, đẳng cấp mà nó còn mang lại cho bạn những khoản lợi nhuận ổn định và sinh lợi cao.
4. Điểm khác biệt của condotel và khách sạn.
• Condotel cho phép khách hàng mua hoàn toàn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ, hoặc đăng ký chương trình cho thuê căn hộ với chủ đầu tư
• Có đơn vị quản lý vận hành và bảo dưỡng chuyên nghiệp
• Hoạt động theo mô hình timeshares chia sẻ lợi nhuận ưu đãi
• Các căn hộ và dự án Condotel thường ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và phát triển mạnh ở các thành phố có tiềm năng về du lịch
• Kết hợp với các tiện ích chung của toàn hệ thống
• Luôn có yếu tố đầu tư sinh lời hấp dẫn với khả năng tăng giá cao
(Theo nguyenhoanganh.net)
Xem thêm:
- Published in KIẾN THỨC BĐS, Tin tức
Cẩn trọng khi sử dụng “đòn bẩy” ngân hàng đầu tư Condotel
Cẩn trọng khi sử dụng “đòn bẩy” ngân hàng đầu tư Condotel
Condotel đang là một trong những xu hướng đầu tư sinh lời hiệu quả nhất hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh những tiềm năng sinh lời hấp dẫn khó có thể phủ nhận thì các nhà đầu tư Condotel cũng cần lưu ý đến những rủi ro có thể gặp phải khi sử dụng “đòn bẩy” ngân hàng trong việc đầu tư vào loại hình này.
Xem thêm:
Mặc dù hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều có sự ký kết hợp tác giữa chủ đầu tư và các ngân hàng đối tác của họ để đưa ra những chính sách ưu đãi vay vốn hấp dẫn lên đến 60-70% giá trị căn hộ Condotel (hỗ trợ lãi suất 1 năm, 2 năm …). Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần giữ cho mình thái độ tỉnh táo trước những lời chào mời hấp dẫn này để không vướng vào vòng vây của lãi suất ngân hàng trong tương lai. Khi mà lợi nhuận thu được khi đầu tư condotel không đủ trả lãi suất ngân hàng do những biến động về lãi suất có thể thay đổi trong tương lai trong khi cam kết lợi nhuận thì giữ nguyên không đổi.
Bởi lẽ, tính đến thời điểm hiện tại, mặt bằng lãi suất năm 2017 đang khá ổn định ở mức 9-11%/ năm cho khoản vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, đó chỉ là con số của hiện tại, rất khó để đoán bước sang năm 2018 cũng như các năm sau đó lãi suất sẽ tăng hay giảm. Trong khi các hợp đồng mua bán, vay vốn đầu tư Condotel lại kéo dài ít nhất từ 8-10 năm, một thời gian quá lâu, hoàn toàn có thể xảy ra những biến động như lạm phát, tỉ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, thâm hụt ngân sách nhà nước… dẫn đến tình trạng biến động lãi suất mà giới đầu tư không thể lường trước. Khi đó, rủi ro là điều khó tránh khỏi.
Biến động lãi suất ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư
Để tránh rủi ro có thể gặp phải khi sử dụng ngân hàng làm đòn bẩy tài chính để đầu tư Condotel quý anh,chị cần xác định kỹ mức vốn mà mình định đầu tư cho căn hộ khách sạn Condotel. Nếu may mắn sở hữu nguồn vốn đầu tư dư dả, không lệ thuộc vào ngân hàng, bạn có thể bỏ qua bước này. Ngược lại, nếu cần đến sự hỗ trợ của ngân hàng để đầu tư Condotel, quý anh,chị cần xác định rõ xem mức vốn quý anh,chị định đầu tư là bao nhiêu và cần vay ngân hàng là bao nhiêu.
Thực tế, các chủ đầu tư thường hỗ trợ khách mua Condotel vay vốn lên đến 70% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của chúng tôi, các nhà đầu tư chỉ nên giới hạn mức vay cao nhất là 50% trở xuống. Theo đó, với mức vay này, nhà đầu tư có thể dễ dàng thu hồi vốn nhờ cam kết cho thuê ( từ 8% đến 12%/ năm) và trả nợ ngân hàng trong vòng 5-7 năm đầu thay vì kéo dài đến 10-12 năm như khi vay 60- 70% vốn. Điều này sẽ giúp bạn rút ngắn thời gian và hạn chế tối đa khả năng nguồn tài chính bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất sẽ xảy ra trong tương lai. Ngược lại, nếu nguồn vốn chưa đủ chi trả 50% giá trị căn hộ khách sạn, theo Tôi các nhà đầu tư nên bình tĩnh, không nên mạo hiểm đầu tư hoặc nên chuyển hướng đầu tư sang lĩnh vực khác, nhằm tránh những rủi ro ngoài ý muốn khi đầu tư vào loại hình tiềm năng song cũng không ít những rủi ro này.
Việc đầu tư vào bất cứ lĩnh vực nào cũng ẩn chứa những rủi ro nhất định, dĩ nhiên, Condotel cũng không ngoại lệ. Do đó, điều quan trọng là khách hàng cần nhận thức đúng tình hình, phân tích chính xác cơ hội cũng như thách thức của tín dụng ngân hàng đối với thị trường condotel để có những quyết định đầu tư thông minh, sáng suốt, đi tắt đón đầu nhằm thu được lợi nhuận hiệu quả và bền vững nhất.
Cuối cùng, nếu quý anh,chị có những băn khăn vướng mắc hoặc muốn tìm hiểu kĩ hơn về loại hình đầu tư Condotel, hãy liên hệ ngay chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu trực tiếp miễn phí để xác định xem quý anh, chị có thật sự phù hợp với loại hình đầu tư này hay không. Và những dự án Condotel nào đáng được đầu tư nhất hiện nay.
(Theo nguyenhoanganh.net)
- Published in CHIA SẺ KINH NGHIỆM, Tin tức
Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng?
Đầu tư Condotel: Tính thanh khoản có thật sự như kỳ vọng?
Tính thanh khoản cao, cơ hội đầu tư lướt sóng hiệu quả… là những “chiêu” được nhiều môi giới đưa ra khi dụ khách hàng “xuống tiền” đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng Condotel.
Tuy nhiên, thực tế, tính thanh khoản khi đầu tư vào loại hình này có thực sự cao như nhiều người lầm tưởng? Dưới đây là câu trả lời dành cho bạn!
1. Hiểu rõ về tính thanh khoản khi đầu tư Condotel
Tính thanh khoản trong đầu tư Condotel thường được hiểu đơn giản là khả năng mua – bán các căn hộ của dự án. Theo đó, nếu việc mua đi bán lại của các căn hộ Condotel càng dễ dàng thì tính thanh khoản càng cao và ngược lại.
Thông thường, tính thanh khoản khi đầu tư Condotel thường phụ thuộc vào một số yếu tố sau:
- Chất lượng dự án có tốt hay không?
- Nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách trong và ngoài nước tại nơi xuất hiện dự án có khả quan không?
- Vị trí xây dựng dự án có tiềm năng gì?
- Chủ đầu tư dự án là ai? Uy tín và tiềm lực ra sao?
- Đơn vị quản lí, vận hành căn hộ Condotel là bên thứ 3 hay trực tiếp chủ đầu tư quản lí?
- Chương trình cam kết có gì hấp dẫn?
- Ưu đãi bán hàng có gì thu hút?…
2. Vậy thực chất, tính thanh khoản khi đầu tư Condotel cao hay thấp?
Về lí thuyết, dựa trên các yếu tố kể trên, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể tự mình đánh giá khách quan tính thanh khoản của dự án. Theo đó, dự án có tính thanh khoản tốt khi có chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín, nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách cao, đơn vị quản lí và vận hành giàu kinh nghiệm, chính sách bán hàng nhiều ưu đãi, chương trình cam kết cho thuê hấp dẫn… và ngược lại.
Tuy nhiên, trên thực tế, với kinh nghiệm của chính bản thân trong 4 năm làm nghề môi giới bất động sản, tôi có thể tự tin khẳng định tính thanh khoản khi đầu tư Condotel là không cao. Lí do như sau:
- Xét về mặt “vĩ mô”, khi so sánh Condotel và các loại hình khác như đất nền, chung cư, nhà ở anh chị sẽ thấy việc mua đi bán lại 1 khu đất nền, 1 căn nhà chung cư hay nhà ở luôn dễ dàng rất hơn nhiều so với việc quyết định có nên đầu tư một căn hộ Condotel nghỉ dưỡng.
- Xét về mặt “vi mô”, đối với riêng bản thân loại hình Condotel, khi đầu tư, sẽ có 2 trường hợp xảy ra:
- Trường hợp đầu tư thua lỗ: lẽ dĩ nhiên, tính thanh khoản của sản phẩm Condotel là rất xấu. Khả năng bán lại sản phẩm nhằm thu hồi vốn là rất khó xảy ra.
- Trường hợp đầu tư có lãi: Lúc này tính thanh khoản của sản phẩm Condotel rất cao, khả năng chuyển hóa sản phẩm thành tiền mặt khá dễ dàng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là nếu việc đầu tư Condotel thuận lợi và sinh lời hiệu quả, bền vững như vậy thì liệu có nhà đầu tư nào chịu “nhường” miếng bánh béo bở này cho các nhà đầu tư khác hay không? Do đó, nhu cầu đầu tư Condotel có thể leo thang song sản phẩm vẫn cực kì khan hiếm. => tính thanh khoản vẫn thấp như thường.
Vậy, với tính thanh khoản thấp như trên, có nên đầu tư Condotel?
Câu trả lời là “không nên” với những khách hàng có ý định đầu tư Condotel theo kiểu lướt sóng ngắn hạn.
Bởi như đã biết ở trên, condotel có tính thanh khoản khá thấp, do đó, việc mua sớm bán chênh loại hình sản phẩm này thường không dễ dàng và ít thu được lợi nhuận cao như nhiều người mong muốn.
Tính thanh khoản của Condotel thật sự không cao so với các loại hình BĐS khác
Câu trả lời là “nên” đối với nhóm khách hàng sau:
– Khách hàng coi việc đầu tư Condotel là “cuộc chiến” lâu dài, nhằm thu được khoản lợi nhuận an nhàn, bền vững cho mai sau.
– Khách hàng muốn đa dạng hóa các kênh đầu tư, “chia trứng nhiều giỏ” giúp sinh lời tối ưu.
– Khách hàng lựa chọn Condotel như một kênh đầu tư hiệu quả nhất giữa các kênh đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro khác như: chứng khoán, vàng, ngoại tệ…
Cuối cùng, nếu đã xác định bước chân vào “cuộc chiến” đầu tư Condotel nhưng vẫn chưa biết đâu là dự án phù hợp nhất với nhu cầu của bản thân hoặc có những thắc mắc, hoang mang về căn hộ nghỉ dưỡng cần được giải đáp, hãy liên hệ ngay chúng tôi, chuyên gia tư vấn bất động sản cao cấp để được hỗ trợ miễn phí, nhiệt tình nhất!
Xem thêm:
- Published in CHIA SẺ KINH NGHIỆM, Tin tức