Biệt thự nghỉ dưỡng hướng biển, xu thế mới của bất động sản 2018?
Biệt thự nghỉ dưỡng hướng biển, xu thế mới của bất động sản 2018?
Nghỉ dưỡng vẫn là nhu cầu tất yếu
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã có một năm 2017 phát triển hơn cả mong đợi. Hàng trăm dự án nghỉ dưỡng ra đời, đưa ra thị trường hàng ngàn căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp ở các loại hình khác nhau đã đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu nghỉ dưỡng của du khách.
Năm 2017, Việt Nam đón gần 13 triệu lượt khách du lịch quốc tế, tăng đến 30% năm 2016 và đạt con số kỉ lục từ trước đến nay. Việt Nam cũng lọt Top 10 thị trường tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới.
Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ngày một tăng và yêu cầu đặt ra là họ cần được hưởng thụ những dịch vụ tốt nhất như: mua sắm, nghỉ dưỡng, giải trí…
Không chỉ khách quốc tế mà ngay cả khách nội địa cũng ngày một khó tính khi đi du lịch. Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam ngày một nhiều và họ chi ra khoản tiền không nhỏ để du lịch nước ngoài.
Giới chuyên gia nhận định, nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vẫn chưa thể hạ nhiệt trong năm nay. Cùng với đó, nhiều người cũng có nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng lâu dài, do vậy, triển vọng cho phân khúc này vẫn rất lớn.
Biệt thự trên đồi hướng biển còn nhiều tiềm năng
Mới trở về từ chuyến du lịch Quy Nhơn, Bình Định, anh Duy Khánh (Hoàng Mai, Hà Nội) tỏ ra rất hài lòng với chất lượng dịch vụ tại một khu du lịch mới ở đây. Anh cùng 2 gia đình nữa thuê một căn biệt thự nằm trên đồi, hướng nhìn thẳng ra biển Quy Nhơn thơ mộng. Số tiền chia ra thì không đắt hơn thuê khách sạn là bao nhưng lại được hưởng thụ cuộc sống riêng tư, sang trọng.
“Trước đây, tôi từng nghỉ ở biệt thự trên đồi nhưng nằm trong rừng. Tôi cảm thấy ở vậy cũng khá ok nhưng hơi buồn. Ở biệt thự hướng biển thì không gian thoáng đãng mà có tiếng sóng biển du dương cũng thích hơn”, anh Khánh nhận xét.
Thực tế, tại Việt Nam, dạng biệt thự trên đồi nghỉ dưỡng không phải mới. Các khu du lịch nổi tiếng như Đại Lải, Sapa, Hạ Long, Quy Nhơn… đều đã có. Tuy nhiên, dạng biệt thự trên đồi hướng biển thì chưa có nhiều. Hiện mới có ở Quy Nhơn và sắp tới sẽ xuất hiện tại Hạ Long.
Được biết, Công ty CP Hạ Long Monaco đang xây dựng dự án Monaco Hạ Long tại Đồi 8A, phường Bãi Cháy, TP Hạ Long (Quảng Ninh) với tham vọng biến nơi đây trở thành biểu tượng mới của thành phố du lịch hàng đầu miền Bắc. Dự án gồm Khách sạn Hạ Long Monaco 7 tầng, 144 biệt thự cao cấp nằm trên đồi hướng biển và khu vui chơi giải trí.
Đây là dự án được quy hoạch, xây dựng và phát triển để trở thành khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế trên vùng đất rồng Hạ Long. Với hàng loạt các hạng mục: Biệt thự cao cấp, khách sạn, các phân khu nghỉ dưỡng, giải trí, tiện ích mới lạ, Monaco Hạ Long mang đến cho người lưu trú những trải nghiệm lý thú, những giờ phút nghỉ ngơi thư giãn tuyệt vời cùng các dịch vụ hoàn hảo, sang trọng.
Theo một chuyên gia nghiên cứu của Savills, thay vì phát triển những dự án nghỉ dưỡng đã quá nhiều và quen thuộc trên thị trường, các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nên mạnh dạn thay đổi và đưa ra những sản phẩm dựa trên xu hướng mới của tương lai.
Có thể thấy, căn hộ nghỉ dưỡng ven biển thì có rất nhiều tại Việt Nam nhưng không phải dự án nào cũng có thể có sản phẩm căn hộ trên đồi hướng biển vì còn phụ thuộc vào địa hình của mỗi nơi. Chẳng hạn như Hạ Long có thể thỏa mãn được. Không chỉ hội đủ núi đồi, sông suối, hồ, biển… Hạ Long còn là một trong những trọng điểm kinh tế, du lịch, văn hóa hàng đầu Miền Bắc.
Vậy biệt thự trên đồi hướng biển thì khác gì so với các biệt thự hướng biển thông thường. Để có một cảm giác nghỉ dưỡng hoàng gia, sang trọng, thu trọn vẹn vào trong tầm mắt một không gian biển trời hùng vĩ thì vị trí căn hộ rất quan trọng. Chỉ những căn hộ trên đồi hướng biển mới có thể mang lại cảm giác đó cho các du khách, một địa thế sơn thủy hữu tình, tọa sơn hướng thủy, đem đến “Tài lộc – May mắn – Vượng khí – Phú quý” cho chủ nhân và người lưu trú.
HOÀNG DƯƠNG
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in Tin tức
Bộ Xây dựng muốn kiểm soát nguồn cung condotel
Bộ Xây dựng muốn kiểm soát nguồn cung condotel
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, tính đến thời điểm hiện tại có tổng số 3.077 dự án bất động sản đang được triển khai với tổng vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, sử dụng 79.943 ha đất.
Dư thừa nguồn cung Condotel
Tính chung trên địa bàn cả nước có khoảng 300 dự án có quy mô lớn với diện tích đô thị trên 50 ha; đất nông thôn trên 100 ha; tổng mức đầu tư trên 3.000 tỷ đồng; quy mô trên 1.500 căn hộ.
Theo Thứ trưởng Hùng, tính đến hết năm 2017, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 23,4 m2sàn/người, tăng 0,6 m2 sàn so với năm 2016, trong năm 2017 đã hoàn thành thêm khoảng 0,19 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị, đưa tổng diện tích nhà ở xã hội khu vực đô thị đạt khoảng 3,49 triệu m2.
Trong năm 2017, đã có thêm 05 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp hoàn thành, với quy mô khoảng 1.225 căn; 16 dự án đang triển khai đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 5.200 căn hộ. Bộ Xây dựng cũng đã tổ chức đoàn kiểm tra tình hình triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số địa phương trên cả nước.
Hiện nay, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ (hơn 3.000.000 m2) được xây dựng trước năm 1994, trong đó có khoảng trên 600 khối nhà thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm. Tuy nhiên, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thực hiện rất chậm. Bộ Xây dựng đã có báo cáo tổng hợp tình hình nêu trên, trong đó đã nêu rõ nguyên nhân và đề xuất các giải pháp tháo gỡ.
Tại hội nghị, Thứ trưởng Hùng cho biết, Bộ Xây dựng đã tiến hành điều tra, nghiên cứu về loại hình bất động sản mới (condotel, officetel), báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đề xuất hướng giải quyết, đồng thời chủ động phối hợp với các bộ liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan đến các loại hình bất động sản này.
Thứ trưởng Hùng dẫn chứng số liệu báo cáo của 16 tỉnh, thành phố ven biển có dự án du lịch nghỉ dưỡng có quy mô lớn cho thấy, tính đến tháng 7/2017, đã có 77 dự án với 16.437 phòng khách sạn, 11.174 căn biệt thự, 12.056 căn hộ khách sạn (condotel) đã và đang được đầu tư xây dựng. Trong đó có 4.792/16.537 phòng khách sạn được đưa vào kinh doanh; 1.484/11.174 căn biệt thự đã bán; còn 883 biệt thự và 847 căn hộ khách sạn đã xây dựng xong chưa bán.
Riêng với condotel, lãnh đạo Bộ Xây dựng không công bố về số lượng đã bán đến tay nhà đầu tư thứ cấp nhưng cảnh báo nguồn cung loại hình bất động sản này còn rất nhiều, cần có biện pháp kiểm soát nguồn cung các loại bất động sản này trong thời gian tới.
Tồn tại, hạn chế được chỉ rõ
Bên cạnh kết quả đạt được, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn nêu ra các tồn tại, hạn chế như: Cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.
Một số loại hình sản phẩm mới như condotel, officetel, shophouse… chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật, có biểu hiện lợi dụng, thao túng của chủ đầu tư với khách hàng.
Việc triển khai một số chương trình phát triển nhà ở xã hội còn chậm và gặp nhiều khó khăn sau khi chấm dứt gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, trong khi lượng vốn bố trí hỗ trợ nhà ở xã hội (theo quy định của Luật Nhà ở) trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2016 – 2020 rất thấp và triển khai chậm so với kế hoạch. Tiến độ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ còn chậm.
Một số đồ án quy hoạch xây dựng, đô thị còn hạn chế về tầm nhìn, chưa bảo đảm một số điều kiện thực hiện. Việc điều chỉnh quy hoạch, nhất là quy hoạch chi tiết ở một số địa phương còn tuỳ tiện, không đúng quy trình, thủ tục, thường có xu hướng tăng tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, giảm diện tích công cộng, hạ tầng cây xanh.
Thứ trường Lê Quang Hùng khẳng định, một trong các nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng trong thời gian tới là phối hợp với các bộ, ngành liên quan tháo gỡ khó khăn về việc bố trí nguồn vốn ngân sách để triển khai có hiệu quả cá chương trình nhà ở trọng điểm trên địa bàn.
Đồng thời tiếp tục đôn đốc, kiểm tra thực hiện đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ xuống cấp, gây nguy hiểm, quá niên hạn sử dụng tại các đô thị, đặc biệt là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
LINH VÂN
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in Tin tức
Trường hợp nào không thể gia hạn giấy phép xây dựng?
Trường hợp nào không thể gia hạn giấy phép xây dựng?
Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Trong trường hợp trước thời điểm giấy phép hết hiệu lực mà công trình chưa được khởi công thì có thể gia hạn giấy phép xây dựng.
Trong trường hợp không được gia hạn giấy phép xây dựng chủ đầu tư phải xin giấy phép mới
Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014 quy định về gia hạn giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 99. Gia hạn giấy phép xây dựng
1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
2. Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:
a) Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng;
b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp.”
Hiện nay, Luật Xây dựng năm 2014 không có điều khoản nào quy định cụ thể về các trường hợp không được gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn. Do vậy từ quy định trên, tôi chỉ ra một số trường hợp không được gia hạn như sau:
Một là, Giấy phép xây dựng đó đã được gia hạn 02 lần vậy nên nó không được tiếp tục gia hạn nữa.
Hai là, đã hết thời hạn gia hạn giấy phép mà công trình chưa được khởi công xây dựng.
Như vậy, trong trường hợp không được gia hạn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng mới.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in Tin tức
Trắng tay khi mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền
Trắng tay khi mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền
Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn nhưng nguồn cung lại ít dẫn đến tình trạng nhiều người bất chấp rủi ro về pháp lý mua nhà theo hình thức “Hợp đồng ủy quyền” được công chứng.
Khách hàng mua nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” sẽ chịu rất nhiều rủi ro
Hiện nay, không khó để tìm thấy quảng cáo mua bán nhà ở xã hội (cả những dự án người dân đã về ở và dự án đang xây dựng) trên các trang web giao dịch bất động sản.
Không chỉ rao bán công khai, hiện nay có tình trạng mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” được công chứng. Theo đó, bên được ủy quyền (người mua) thay mặt bên ủy quyền nộp tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ, ký biên bản bàn giao căn hộ khi chủ đầu tư bàn giao, lập và ký các hợp đồng sinh hoạt như điện, nước với các cơ quan chức năng…
Để chứng minh việc chuyển quyền sở hữu nhà, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã an toàn. Bởi, bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không hề đơn giản.
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Như vậy, căn cứ theo những quy định trên, hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý.
Người mua nhà ở xã hội bằng hình thức “Hợp đồng ủy quyền” sẽ phải gánh chịu rất nhiều rủi ro, thậm chí “trắng tay”, tiền mất còn nhà không mua được. Đặc biệt, khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi không có đủ cơ sở pháp lý, cụ thể:
Thứ nhất, khi tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in Tin tức
Quy định về tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì nhà chung cư
Quy định về tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì nhà chung cư
“Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn”.
Tuy nhiên trong Hợp đồng mua bán ký với Chủ đầu tư được thành lập vào tháng 3/2015 (trước thời gian ban hành Nghị định 99/2015/NĐ-CP) có nêu: Chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản để nhận khoản thanh toán 2% quỹ bảo trì, số tiền gửi vào tài khoản quỹ bảo trì sẽ được tính lãi suất theo tỷ lệ lãi suất tiền gửi không kỳ hạn.
Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 mới được ban hành trước thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng lại không quy định chi tiết về tỷ lệ lãi suất tiền gửi trong Luật.
Vậy cho tôi hỏi, bây giờ cư dân chúng tôi yêu cầu chủ đầu tư phải chuyển số tiền quỹ bảo trì trong tài khoản quỹ bảo trì chủ đầu tư đã mở tại ngân hàng từ lãi suất không kỳ hạn sang lãi suất có kỳ hạn thì có được không? Chủ đầu tư có bắt buộc phải chuyển đổi sang hình thức tiền gửi có kỳ hạn theo yêu cầu của cư dân hay không? Nếu cư dân chưa thành lập ban quản trị mà mới có ban đại diện lâm thời thì có được phép đại diện cho cư dân gửi yêu cầu với nội dung trên tới chủ đầu tư không?”
Sau khi nghiên cứu Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng đã trả lời thắc mắc của bạn Vũ Kiều Hạnh:
Theo nội dung câu hỏi của bà thì hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư vào tháng 3/2015 là thời điểm Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực thi hành. Do vậy, các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó có quy định liên quan đến quỹ bảo trì phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho Ban quản trị khi Ban quản trị được bầu ra. Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo hình thức đồng chủ tài khoản (gồm Trưởng Ban quản trị và một thành viên do Ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính, số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.
Như vậy, việc thỏa thuận về lãi suất tiền gửi như trong hợp đồng mua bán là phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Hiện nay, việc lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng (gọi tắt là Quy chế 02). Theo đó, kỳ hạn gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 37 của Quy chế 02.
Như vậy, pháp luật về nhà ở không quy định Ban đại diện lâm thời của cư dân được nhận tiền quỹ bảo trì trong tài khoản quỹ bảo trì của chủ đầu tư cũng như yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển tiền từ lãi suất không kỳ hạn sang lãi suất có kỳ hạn khi chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in KIẾN THỨC BĐS, Tin tức
Thắc mắc về thủ tục mua bán đất
Thắc mắc về thủ tục mua bán đất
Câu hỏi có nội dung:
Tôi có mua 1 lô đất dự án 91,5m2 thuộc tỉnh Bình Dương có giấy tờ gồm: Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở; Biên bản bàn giao đất; Hợp đồng kinh tế; Giấy biên nhận đặt cọc
Luật sư cho hỏi những thủ tục giấy tờ trên đã đúng pháp lý chưa hay phải bổ sung thêm giấy tờ gì? Tôi mua lô đất này từ ngày 14/07/2015, trong hợp đồng có ghi rõ sau 15 tháng sẽ bàn giao sổ đỏ nhưng tới nay công ty cũng chưa bàn giao.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 100 luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:
“ 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo đó, giấy tờ của bạn đang có hiện chưa đúng và đủ về mặt pháp lý. Do đó, bạn cần bổ sung thêm:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng hoặc chứng thực)
– Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
– Trích lục hồ sơ thửa đất
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
- Published in Tin tức
4 cách định giá đất giúp nhà đầu tư tránh bẫy sốt ảo
4 cách định giá đất giúp nhà đầu tư tránh bẫy sốt ảo
Tại buổi tọa đàm Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của người trong cuộc, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong nhận được nhiều câu hỏi liên quan đến định giá đất như thế nào khi thị trường sốt ảo. Giá đất TP HCM nóng sốt thời gian qua liệu có còn dư địa tăng giá trong những năm tiếp để đầu tư?
Ông Phong cho rằng thiếu sót của đa số người mua nhà đất nằm ở chỗ khả năng thẩm định giá hoặc tự khảo sát giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến mua đắt hoặc mua hớ hay không có cơ sở để thương lượng mức giá hợp lý khi bên bán hét giá trên trời. Đặc biệt khi cơn sốt đất tại TP HCM lan rộng, nỗi hoang mang lo ngại vớ phải hàng treo giá ảo càng lớn.
Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết, thực tế thẩm định giá bất động sản không phải là công việc đánh đố nhà đầu tư. Đây là hoạt động có rất nhiều lời giải đơn giản chứ không phức tạp như mọi người lầm tưởng. Ông Phong đưa ra một số bí quyết tự định giá đất theo cách của riêng ông, đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trên thị trường nhà đất TP HCM.
Lấy giá đất do Nhà nước quy định nhân 4
Định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường trong bảng giá đất quy định của UBND thành phố. Đây là cách nhanh nhất, thường thì giá trị đất mặt tiền của một cung đường, sẽ vào khoảng trên dưới 4 lần so với đơn giá Nhà nước quy định.
Cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất thị trường hiện nay đang cao hơn 3-4 lần so với khung quy định tại bảng giá đất TP HCM (ban hành năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Hệ số 3,8-4,5 được ông Phong ước tính là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: Đất đường Cô Giang, quận Phú Nhuận, TP HCM, khung Nhà nước quy định năm 2015 là 19,5 triệu đồng mỗi m2 trọn tuyến đường. Lấy khung giá này nhân cho 3,8-4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay (2017). Có thể dao động 10-15% tùy diện tích của thửa đất và vị trí. Giả sử giá thị trường của đường Cô Giang được chào bán gấp 10 lần khung giá đất do Nhà nước quy định, nhà đầu tư cần phải đặt nghi vấn, kiểm tra và đối chiếu kỹ vì có dấu hiệu bị kê khung giá ảo.
Trên thực tế cơn sốt đất năm 2017 lan rộng tại TP HCM đang khiến cho giá đất nhiều tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-16 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó có thể được thị trường chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá ảo. Nếu khu vực bạn tính mua đã vừa trải qua những đợt cải tạo hạ tầng hay có những điểm nhấn tiện ích công cộng hay những công trình tiện ích khác, giá trị có thể tăng lên tầm 6 đến 8 lần.
Lấy giá cho thuê làm mốc – so sánh giá tương đồng
Nếu bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư có thể kiểm tra pháp lý và mua không cần đắn đo.
Nếu vẫn chưa yên tâm, nhà đầu tư có thể định giá thông qua việc so sánh các bất động sản tương đồng ở khác khu vực. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng, nếu chọn lựa để mua bất động sản ở một khu vực ở khác, hay lựa chọn và phân tích thêm các yếu tố này.
Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới
Định giá trên kinh nghiệm thị trường của các nhà môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cập nhật cho bạn được giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất.
Định giá thông qua ngân hàng
Quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay của ngân hàng khá chặt chẽ. Nếu có được sự hỗ trợ này từ phía ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất mình đang để mắt tới. Tuy nhiên quy trình này thường mất thời gian, có thể khiến cho người mua bị vuột mất cơ hội vì ra quyết định quá chậm. Các ngân hàng sẽ định giá ở mức an toàn, vậy nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.
Ngoài ra, nhà đầu tư còn có thể tham khảo kết quả từ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp có trả phí hoặc miễn phí đang khá thịnh hành trên cộng đồng mạng.
Theo VnExpress
Tin liên quan: https://duanbietthuchungcu.com
Nói bỏ vài tỷ đồng mua chung cư sau 50 năm mất trắng là sai sự thật
- Published in Tin tức